4 avantages d'une SCI familiale pour transmettre son patrimoine

Une SCI familiale est un outil juridique utile pour transmettre son patrimoine. Cela permet de céder des parts d'un ensemble immobilier en optimisant les frais de transmission sans complexifier cette transmission. Demandez conseil à un notaire !


Sommaire

  1. SCI familiale : 4 avantages pour la transmission
  2. Un notaire est-il obligatoire pour la création d’une SCI familiale ?
  3. Coût de création d’une SCI familiale par un notaire
  4. SCI familiale et emprunt
  5. SCI familiale pour une location
  6. SCI familiale pour sa résidence principale
  7. Création d’une SCI familiale en 3 ou 4 étapes
  8. Fonctionnement d’une SCI familiale
  9. Choix du régime fiscal appliqué à la société



SCI familiale : 4 avantages pour la transmission


Une SCI familiale (Société Civile Immobilière) permet de regrouper un ou plusieurs bien immobiliers au sein d’une société qui n’a pas de vocation commerciale. Suite à cette opération, les propriétaires du bien immobilier détiennent des parts sociales d’une société. Ils peuvent les céder, les vendre ou les donner à des héritiers ou à des tiers. Une SCI peut être familiale si les statuts le prévoient et dans ce cas les associés ont un lien de parenté, ce qui offre certains avantages liés à la transmission des parts.

1. Facilitation de la transmission d’un bien immobilier au sein d’un couple


La création d’une SCI familiale permet au couple marié sous le régime de séparation de biens ou au couple non marié, concubin, de créer une structure commune qui détient un bien immobilier, souvent la résidence principale. Cette structure commune, la SCI familiale, est elle-même détenue par le couple. Ce couple peut alors transmettre des parts sociales de la SCI via des donations. Ces parts sociales peuvent faire l'objet d'une donation entre époux en vue de préparer la succession.

2. Réduction des frais de succession (successive)


La création d’une SCI familiale permet d’éviter de payer plusieurs fois des droits de mutation (taxes) liés au transfert de propriété du bien immobilier. Ainsi, la SCI détient le bien immobilier. La génération suivante peut alors recevoir des parts sociales au moment de la succession. L’entité légale propriétaire du bien immobilier ne change pas et donc les droits de mutation ne sont pas dus au Trésor Public. Les droits de mutations se sont des taxes qu’il faut payer au moment du transfert de propriété d’un bien immobilier.

3. Intégration des enfants dans un investissement immobilier


La SCI familiale permet d'associer un mineur au capital de la SCI et donc de l'impliquer dans un investissement immobilier. Ces parts sociales qu’il détient alors, peuvent être liées à un investissement en numéraire qu’il fait, ou liées à un bien immobilier qui lui appartenait en propre, ou liées à une donation effectuée par ses parents.
Ce mécanisme de donation de parents à enfants, dans une SCI familiale, offre certains avantages fiscaux présentés ci-dessous.

4. Avantages fiscaux liés aux donations


Dans le cas d’une donation de parents vers leurs enfants, un abattement de 100.000€ existe tous les 15 ans. Grâce au découpage en parts sociales de la SCI familiale, il est donc possible de céder progressivement (tous les 15 ans) ses parts à ses enfants, sans frais de donation, ou en en limitant l’impact.

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Un notaire est-il obligatoire pour la création d’une SCI familiale ?


Pour créer une SCI familiale, il n’est pas obligatoire de passer par un notaire ou par un avocat. Sauf dans un cas précis, où le bien immobilier est apporté à la SCI familiale lors de sa création. En effet le transfert de ce bien immobilier à la SCI nécessite l’intervention d’un notaire.

Vous avez donc le choix de lui confier la création de la SCI en même temps (prévoir des frais supplémentaires de rédaction des statuts) ou de le faire en deux temps : vous créez d’abord votre SCI, puis vous passez par un notaire pour apporter un bien immobilier à cette SCI.

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Coût de création d’une SCI familiale par un notaire


Si vous confiez au notaire la création de la SCI en plus de l’apport immobilier, les frais du notaire seront plus élevés, mais vous pourrez bénéficier de ses conseils pour rédiger au mieux les statuts et les différentes clauses. Malgré ces frais légèrement plus élevés, il est fortement recommandé de consulter un notaire pour rédiger des statuts qui soient 100% adaptés à votre situation et aux objectifs que vous poursuivez.

Les frais à prévoir se décomposent comme suit :
  • Rédaction de statut par le notaire
  • Enregistrement des statuts au greffe du tribunal
  • Publication d’un annonce légale
  • Frais d’enregistrement au centre des formalités des entreprises (CFE)
  • Acte d’apport du bien immobilier ou acte d’achat du bien immobilier


Les frais de création de la SCI familiale représentent une part minoritaire comparés aux frais d’apport ou d’achat immobilier.
Pour une SCI créée en même temps que l’achat d’un bien immobilier d’une valeur de 400.000€, les frais totaux s’élèvent à environ 26.000€. L’essentiel de ces frais sont liés à l’achat du bien immobilier, à plus de 90%.

La création pure de la SCI familiale aura coûté entre 1.300€ et 2.300€ en incluant du conseil et Entre 1.000€ et 2.000€ pour la rédaction des statuts de la SCI par le notaire. 300€ pour les formalités de création et le reste concernant les frais de notaire liés à l’achat immobilier.

Les honoraires du notaire sont libres pour la rédaction des statuts d’une SCI familiale, il existe donc des différences d’une étude de notaires à une autre. Consulter un notaire et lui confier la rédaction des statuts permet d’obtenir des conseils précieux. Les clauses du contrat peuvent être ajustées à votre situation familiale et aux objectifs que vous poursuivez. Choisir un modèle gratuit et standard pour vos statuts de la SCI familiale peut s’avérer risqué au moment de la succession ou en cas de conflit au sein de la famille.

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SCI familiale et emprunt


La SCI, en tant que société, peut emprunter directement pour financer l’acquisition d’un bien immobilier. Cependant, il est faux de penser que passer par une SCI vous permettra d’augmenter votre capacité d’emprunt. En effet, la structure SCI familiale est transparente en matière de fiscalité et de financement, et donc la banque va analyser la capacité d’emprunt de chacun des associés de la SCI pour déterminer le montant qu’il pourra octroyer à la SCI familiale.

Si la SCI familiale est composée des parents et d’enfants mineurs, la banque se basera donc uniquement sur les revenus des parents pour déterminer la capacité d’emprunt de la SCI familiale.

Enfin, il n’existe aucune différence de taux si l’emprunt est octroyé à la SCI familiale ou à un particulier directement.

En ce qui concerne le remboursement de l’emprunt deux montages sont possibles : soit un remboursement directement par la SCI, soit un remboursement à titre personnel par les associés.

Emprunt et remboursement à titre personnel : les associés, une fois qu’ils ont obtenu leur prêt bancaire, peuvent soit apporter ce montant au capital de la SCI, et ainsi les parts de la SCI seront réparties en proportion des apports de chacun. Soit, les associés injectent le montant de leur emprunt en compte courant d’associés. Dans le cas d’un apport au capital, les associés ne peuvent puiser dans les revenus de la SCI familiale qu’à la fin de l’exercice comptable. Alors que via un apport en compte courant d’associés, ils peuvent directement se rembourser dès que la trésorerie de la société le permet.

Comment choisir entre les deux options ?
Si vous souhaitez favoriser vos enfants dans la SCI familiale, et qu’ils n’ont pas de capacité d’emprunt, alors il est préférable d’opter pour un apport en compte courant d’associés. Ainsi les parts sociales peuvent être réparties dans des proportions différentes de l’apport en numéraire. Cet apport en compte courant d’associés peut être rémunéré pour récompenser celui qui permet à la SCI de se financer.

Emprunt et remboursement par la SCI familiale en tant que personne morale : Dans ce cas, c’est le gérant de la SCI familiale qui monte le dossier de demande de prêt bancaire. Une fois le prêt accordé, il est versé directement à la SCI qui peut alors procéder à l’acquisition du bien immobilier visé. Si les revenus dégagés par l’investissement locatif suffisent à rembourser le prêt de la SCI alors la SCI gère en autonomie. Si ces revenus ne suffisent pas, alors les associés complètent en compte courant d’associés. Un associé peut valablement refuser de participer au compte courant d’associé. Alors, ceux ou celui qui complète les revenus manquants peut bénéficier d’intérêts versés pour le récompenser de son apport.

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SCI familiale pour une location


La création d’une SCI familiale est pertinente pour un investissement locatif. Ainsi, les revenus générés par la location permettent à la SCI d’emprunter et de rembourser son emprunt en autonomie. Dans le cas où des enfants mineurs sont au capital de la société, cela permet de les intéresser au projet sans que leur incapacité à emprunter ne pose problème.

Le fait de créer une SCI familiale pour un investissement locatif ne permet pas d’augmenter la capacité d’emprunt de la structure. En revanche, cela permet d’intéresser les enfants à un projet immobilier.

SCI familiale pour sa résidence principale


Pour une résidence principale, l’intégration à une SCI familiale présente d’autres avantages. En effet, les parents peuvent souhaiter transmettre leur résidence principale à leurs enfants via ce mécanisme de la SCI familiale. L’objectif ne sera pas d’intéresser les enfants à un projet immobilier locatif, mais plutôt d’optimiser les frais de transmission de la résidence principale aux enfants du couple.

Le fait de passer par une SCI familiale permet en effet de répartir des parts sociales qui portent sur un bien immobilier. Ces parts sociales peuvent être partagées à un moment où un dette réduit la valeur de la résidence principale. Ce mécanisme permet alors de transmettre la résidence principale en optimisant les frais de transmission ou de donation. Par la suite, le remboursement progressif de l’emprunt valorise mécaniquement les parts détenus par les enfants sans que des taxes ne soient dues sur ces parts sociales au moment de la succession.

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Création d’une SCI familiale en 3 ou 4 étapes


1- Rédaction des statuts (clarification du rôle du gérant, … clauses)

La rédaction des statuts est assez libre. C’est pourquoi nous vous recommandons de consulter un professionnel du droit, et notamment un notaire pour la rédaction.

Il convient d’insérer suffisamment d’information sur le rôle du gérant qui peut être ou non l’un des associés de la SCI. Cela permet ensuite d’éviter une zone de flou sur son périmètre d’intervention et sur les décisions qu’il peut prendre seul ou non.

D’autres dispositions importantes doivent être intégrées également.
  • Règles de majorité lors de votes en assemblées en fonction des sujets ou des montants sous-jacents.
  • Limitation ou non du droit de vote aux seuls parents, s'ils ont associé des enfants mineurs au capital de la SCI familiale par exemple.
  • Conditionnement des entrées ou sorties du capital aux agréments des associés.


Il existe d’autres clauses ou dispositions qui peuvent être clés en fonction de votre situation. Votre notaire saura vous conseiller et vous aider à y voir plus clair. Il est important d'adapter les statuts à vos objectifs pour permettre un fonctionnement cohérent de la SCI.

2- Assemblée générale de création et nomination du ou des gérants

Cette assemblée générale permet d’officialiser la création de la SCI familiale. Elle a souvent lieu chez le notaire lors de la signature des statuts par l’ensemble des associés. Pendant cette assemblée générale, il convient de nommer un ou plusieurs gérants pour la SCI.

Ce gérant peut être un associé de cette SCI ou une tierce personne. Ce gérant traitera les affaires courantes, et l'assemblée générale prendra les décisions les plus importantes selon les règles prévues dans les statuts.

3- Formalités d’enregistrement et de création d’entreprise

Suite à la signature des statuts et du procès-verbal de l’assemblée générale constituante, il convient de réaliser des démarches « classiques » de création d’entreprise.
  • Enregistrement des statuts au greffe du tribunal de commerce,
  • Publication d’une annonce légale,
  • Inscription au centre de formalité des entreprises (CFE).


Si vous avez confié la rédaction des statuts à votre notaire, il pourra se charger de ces différentes formalités pour vous.

4- Apport du bien immobilier à la SCI

Il est possible d'établir l'apport du bien au moment de la création de la société. Il faut alors intégrer un acte d’apport ou d’achat. Votre notaire se charge alors de cet acte.

Cela est donc possible pour des biens immobiliers déjà détenus par l’un des associés de la SCI ou si les associés disposent du financement nécessaire à l’acquisition de ce bien immobilier (potentiellement avec un emprunt personnel de chaque associé).

Une SCI familiale peut être créée en amont, en vue d’acheter un bien immobilier. Les associés peuvent décider que ce soit la SCI elle-même qui emprunte auprès d’une banque. Dans ce cas, il faut créer la SCI familiale en amont. L'acquisition ou l’apport du bien immobilier se fait donc a posteriori.

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Fonctionnement d’une SCI familiale


Il faut au minimum deux associés. La loi ne fixe aucun maximum.

La durée de vie légale est de 99 ans au plus.

Les décisions de gestion obéissent aux règles prévues dans les statuts. Elles régissent notamment l’étendu du mandat du gérant et les conditions dans lesquelles il est nécessaire d’organiser une assemblée.

Imposition et choix du régime fiscal appliqué à la société


Les associés ont le choix entre une imposition des bénéfices de la SCI à l’IR (impôts sur les revenus) ou à l’IS (impôts sur les sociétés).

Par défaut, le régime appliqué est l’imposition à l’IR.
Une SCI familiale (Société Civile Immobilière) est transparente en matière de fiscalité pour ses associés. Cela signifie que les bénéfices réalisés par la SCI ne sont pas, par défaut, imposés au niveau de la société. C'est au niveau individuel auprès de chaque associé que l'imposition a lieu.

Chaque associé doit alors déclarer sa quote-part des bénéfices de la SCI dans ses revenus fonciers. L'imposition sur les revenus s'applique ensuite pour chaque associé. Cette imposition s'applique mêmes si l’argent reste dans la SCI pour renforcer sa trésorerie.

La SCI peut s'endetter à sa création pour acquérir un bien immobilier, ou ses associés à titre personnel. Dans ce cas, il est préférable de conserver une imposition à l’IR. En effet, les intérêts remboursés par les emprunteurs sont des charges et sont décomptés des revenus générés par la SCI.

Si la différence est négative, les pertes de la SCI peuvent alors réduire l’assiette fiscale des associés. Cela permet de réduire leurs impôts sur les revenus.

Il est possible de choisir le régime d’imposition à l’IS (impôts sur les sociétés) à la création de la SCI ou pendant sa durée de vie légale. Attention cependant, ce choix est irrévocable ! Il n’est pas possible ensuite de repasser à une imposition sur les revenus.

Quand faut-il opter pour cette option ?
Il est intéressant d’opter pour une imposition à l’IS, si les associés ont un taux d’imposition marginal supérieur à 33,33%.

Le taux de l’impôt sur les sociétés suit le schéma suivant :
  • 15% pour les bénéfices inférieurs à 38.120€
  • 28% pour les bénéfices compris entre 38.120€ et 500.000€
  • 33,33% pour les bénéfices supérieurs à 500.000€.


Cependant, ce n’est pas suffisant pour prendre une telle différence. Nous vous recommandons de faire un bilan patrimonial et fiscal à votre notaire avant d’opter pour l'IS.
Les associés sont imposés personnellement uniquement si la SCI leur reverse tout ou partie des bénéfices sous forme de dividendes. Dans ce cas précis, il existe alors une double imposition : IS puis IR.

Pour toute question supplémentaire, vous pouvez :