4 avantages d'une SCI familiale pour transmettre son patrimoine

Une SCI familiale est un outil juridique utile pour transmettre son patrimoine. Cela permet de céder des parts d'un ensemble immobilier sans complexifier cette transmission.

SCI familiale : 4 avantages pour la transmission


Une SCI familiale (Société Civile Immobilière) permet de regrouper un ou plusieurs bien immobiliers au sein d’une société qui n’a pas de vocation commerciale. Suite à cette opération, les propriétaires du bien immobilier détiennent des parts sociales d’une société. Ils peuvent les céder, les vendre ou les donner à des héritiers ou à des tiers. Une SCI peut être familiale si les statuts le prévoient et dans ce cas les associés ont un lien de parenté, ce qui offre certains avantages liés à la transmission des parts.


Facilitation de la transmission d’un bien immobilier au sein d’un couple

La création d’une SCI familiale permet au couple marié sous le régime de séparation de biens ou au couple non marié, concubin, de créer une structure commune qui détient un bien immobilier, souvent la résidence principale. Cette structure commune, la SCI familiale, est elle-même détenue par le couple. Ce couple peut alors transmettre des parts sociales de la SCI via des donations. Ces parts sociales peuvent faire l'objet d'une donation entre époux en vue de préparer la succession.


Réduction des frais de succession (successive)

La création d’une SCI familiale permet d’éviter de payer plusieurs fois des droits de mutation (taxes) liés au transfert de propriété du bien immobilier. Ainsi, la SCI détient le bien immobilier. La génération suivante peut alors recevoir des parts sociales au moment de la succession. L’entité légale propriétaire du bien immobilier ne change pas et donc les droits de mutation ne sont pas dus au Trésor Public.

Intégration des enfants dans un investissement immobilier

La SCI familiale permet d'associer un mineur au capital de la SCI et donc de l'impliquer dans un investissement immobilier. Ces parts sociales qu’il détient alors, peuvent être liées à un investissement en numéraire qu’il fait, ou liées à un bien immobilier qui lui appartenait en propre, ou liées à une donation effectuée par ses parents. Ce mécanisme de donation de parents à enfants, dans une SCI familiale, offre certains avantages fiscaux présentés ci-dessous.

Avantages fiscaux liés aux donations

Dans le cas d’une donation de parents vers leurs enfants, un abattement de 100.000€ existe tous les 15 ans. Grâce au découpage en parts sociales de la SCI familiale, il est donc possible de céder progressivement (tous les 15 ans) ses parts à ses enfants, sans frais de donation, ou en en limitant l’impact.

Un notaire est-il obligatoire pour la création d’une SCI familiale ?

Pour créer une SCI familiale, il n’est pas obligatoire de passer par un notaire ou par un avocat. Sauf dans un cas précis, où le bien immobilier est apporté à la SCI familiale lors de sa création. En effet le transfert de ce bien immobilier à la SCI nécessite l’intervention d’un notaire.

Vous avez donc le choix de lui confier la création de la SCI en même temps (prévoir des frais supplémentaires de rédaction des statuts) ou de le faire en deux temps : vous créez d’abord votre SCI, puis vous passez par un notaire pour apporter un bien immobilier à cette SCI.

Dans le premier cas, les frais du notaire seront plus élevés, mais vous pourrez bénéficier de ses conseils pour rédiger au mieux les statuts et les différentes clauses. Malgré ces frais légèrement plus élevés, il est fortement recommandé de consulter un notaire pour rédiger des statuts qui soient 100% adaptés à votre situation et aux objectifs que vous poursuivez.

Création d’une SCI familiale en 3 ou 4 étapes

1- Rédaction des statuts (clarification du rôle du gérant, … clauses)
La rédaction des statuts est assez libre. C’est pourquoi nous vous recommandons de consulter un professionnel du droit, et notamment un notaire pour la rédaction.
Il convient d’insérer suffisamment d’information sur le rôle du gérant qui peut être ou non l’un des associés de la SCI. Cela permet ensuite d’éviter une zone de flou sur son périmètre d’intervention et sur les décisions qu’il peut prendre seul ou non.
D’autres dispositions importantes doivent être intégrées également.
  • Règles de majorité lors de votes en assemblées en fonction des sujets ou des montants sous-jacents.
  • Limitation ou non du droit de vote aux seuls parents, s'ils ont associé des enfants mineurs au capital de la SCI familiale par exemple.
  • Conditionnement des entrées ou sorties du capital aux agréments des associés.
Il existe d’autres clauses ou dispositions qui peuvent être clés en fonction de votre situation. Votre notaire saura vous conseiller et vous aider à y voir plus clair. Il est important d'adapter les statuts à vos objectifs pour permettre un fonctionnement cohérent de la SCI.

2- Assemblée générale de création et nomination du ou des gérants
Cette assemblée générale permet d’officialiser la création de la SCI familiale. Elle a souvent lieu chez le notaire lors de la signature des statuts par l’ensemble des associés. Pendant cette assemblée générale, il convient de nommer un ou plusieurs gérants pour la SCI.
Ce gérant peut être un associé de cette SCI ou une tierce personne. Ce gérant traitera les affaires courantes, et l'assemblée générale prendra les décisions les plus importantes selon les règles prévues dans les statuts.
3- Formalités d’enregistrement et de création d’entreprise
Suite à la signature des statuts et du procès-verbal de l’assemblée générale constituante, il convient de réaliser des démarches « classiques » de création d’entreprise.
  • Enregistrement des statuts au greffe du tribunal de commerce,
  • Publication d’une annonce légale,
  • Inscription au centre de formalité des entreprises (CFE).
Si vous avez confié la rédaction des statuts à votre notaire, il pourra se charger de ces différentes formalités pour vous.

4- Apport du bien immobilier à la SCI
Il est possible d'établir l'apport du bien au moment de la création de la société. Il faut alors intégrer un acte d’apport ou d’achat. Votre notaire se charge alors de cet acte.
Cela est donc possible pour des biens immobiliers déjà détenus par l’un des associés de la SCI ou si les associés disposent du financement nécessaire à l’acquisition de ce bien immobilier (potentiellement avec un emprunt personnel de chaque associé).
Une SCI familiale peut être créée en amont, en vue d’acheter un bien immobilier. Les associés peuvent décider que ce soit la SCI elle-même qui emprunte auprès d’une banque. Dans ce cas, il faut créer la SCI familiale en amont. L'acquisition ou l’apport du bien immobilier se fait donc a posteriori.

Fonctionnement d’une SCI familiale

Il faut au minimum deux associés. La loi ne fixe aucun maximum.
La durée de vie légale est de 99 ans au plus.
Les décisions de gestion obéissent aux règles prévues dans les statuts. Elles régissent notamment l’étendu du mandat du gérant et les conditions dans lesquelles il est nécessaire d’organiser une assemblée.

Imposition et choix du régime fiscal appliqué à la société

Les associés ont le choix entre une imposition des bénéfices de la SCI à l’IR (impôts sur les revenus) ou à l’IS (impôts sur les sociétés).
Par défaut, le régime appliqué est l’imposition à l’IR. Une SCI familiale (Société Civile Immobilière) est transparente en matière de fiscalité pour ses associés. Cela signifie que les bénéfices réalisés par la SCI ne sont pas, par défaut, imposés au niveau de la société. C'est au niveau individuel auprès de chaque associé que l'imposition a lieu.
Chaque associé doit alors déclarer sa quote-part des bénéfices de la SCI dans ses revenus fonciers. L'imposition sur les revenus s'applique ensuite pour chaque associé. Cette imposition s'applique mêmes si l’argent reste dans la SCI pour renforcer sa trésorerie.
La SCI peut s'endetter à sa création pour acquérir un bien immobilier, ou ses associés à titre personnel. Dans ce cas, il est préférable de conserver une imposition à l’IR. En effet, les intérêts remboursés par les emprunteurs sont des charges et sont décomptés des revenus générés par la SCI. Si la différence est négative, les pertes de la SCI peuvent alors réduire l’assiette fiscale des associés. Cela permet de réduire leurs impôts sur les revenus.
Il est possible de choisir le régime d’imposition à l’IS (impôts sur les sociétés) à la création de la SCI ou pendant sa durée de vie légale. Attention cependant, ce choix est irrévocable ! Il n’est pas possible ensuite de repasser à une imposition sur les revenus.
Quand faut-il opter pour cette option ?
Il est intéressant d’opter pour une imposition à l’IS, si les associés ont un taux d’imposition marginal supérieur à 33,33%.
Le taux de l’impôt sur les sociétés suit le schéma suivant :
  • 15% pour les bénéfices inférieurs à 38.120€
  • 28% pour les bénéfices compris entre 38.120€ et 500.000€
  • 33,33% pour les bénéfices supérieurs à 500.000€.

Cependant, ce n’est pas suffisant pour prendre une telle différence. Nous vous recommandons de faire un bilan patrimonial et fiscal à votre notaire avant d’opter pour l'IS. Les associés sont imposés personnellement uniquement si la SCI leur reverse tout ou partie des bénéfices sous forme de dividendes. Dans ce cas précis, il existe alors une double imposition : IS puis IR.

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