Promesse de vente et compromis de vente, quelle différence ?

La promesse de vente et le compromis de vente sont deux contrats réalisés avant un acte de vente définitif. Ils offrent un délai. Ils sont notamment utiles pour l’acheteur qui doit obtenir un emprunt bancaire pour boucler le financement de son acquisition.

Ces deux avant-contrats ne sont pas légalement obligatoires et ont des conséquences différentes pour l’acheteur et pour le vendeur.

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Promesse de vente : définition


La promesse de vente, aussi appelée promesse « unilatérale » de vente est un contrat qui engage le vendeur, propriétaire du bien, à vendre le bien au candidat acheteur à un prix déterminé. Ce contrat est en réalité une option avec un délai limité pour l’activer ou y renoncer. Ce délai de réflexion dure en général 2 à 3 mois et permet au candidat acheteur de boucler son financement s’il a besoin d’un emprunt bancaire par exemple.

Comme toute option, cette promesse de vente a un coût pour le candidat acheteur. En effet, au moment de signer la promesse de vente, il verse en indemnité un pourcentage du montant total au vendeur. Cette indemnité est fixée généralement autour de 10% du prix de vente du bien immobilier. Si le candidat acheteur valide l’acquisition du bien immobilier, cette prime versée s’impute au montant total dû. En revanche, si le candidat acheteur décide finalement de renoncer à acquérir ce bien, l'indemnité est conservée par le vendeur à titre de dédommagement.

En contrepartie, le vendeur s’engage à renoncer à vendre ce bien à un autre acheteur potentiel.

Le vendeur peut toutefois se rétracter, mais cela pourra lui coûter cher car le contrat est engageant ! S’il souhaite se rétracter avant que le candidat acheteur n’ait levé son option, il devra rendre l’indemnité reçue. Il devra également s’acquitter de 20% du prix de son propre bien, en dommages et intérêts. S’il souhaite se rétracter après que le candidat acheteur n’ait levé son option d’achat ce sera encore plus lourd. Il devra verser des dommages et intérêts ou être contraint par le candidat acheteur de réaliser une vente forcée si ce dernier saisie le tribunal de grande instance. Cette procédure nécessite d’être représenté par un avocat.

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Compromis de vente : définition


Ce contrat, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, engage le vendeur et le candidat acheteur à conclure la vente à un prix déterminé. Il s’agit d’un engagement commun : le vendeur s’engage à vendre à ce candidat acheteur, et ce dernier s’engage à acheter. Juridiquement, cela a donc déjà valeur de vente, avec une exécution définitive fixée plus tard, après un délai permettant notamment à l’acheteur de boucler son financement.

Il n’y a pas nécessairement de versement d’indemnités par le candidat acheteur. Le cas échéant, le candidat acheteur verse généralement un montant compris entre 5% et 10% du prix de vente. Ceci est un dépôt de garantie.

Si l’une des parties renonce à la vente, l’autre peut l’y contraindre par voie judiciaire et demander en plus des dommages et intérêts. A la différence de la promesse de vente, ou la partie lésée peut activer l’un ou l’autre des leviers (vente judiciaire forcée ou dommages et intérêts). Cette procédure au tribunal de grande instance nécessite de se faire accompagner par un avocat.

Clauses fréquentes intégrées à l'avant-contrat


Des clauses peuvent être intégrées pour lier l’exécution du contrat à certains évènements. Il existe deux types de clauses : les clauses résolutoires et les clauses suspensives.

Dans le premier cas, les clauses n’empêchent pas le début d’exécution du contrat, mais l’annulent si certains évènements prévus se réalisent. A l’inverse, en cas de clauses suspensives, le contrat se bloque. Il restera nul tant que certains évènements prévus ne se réaliseront pas. Le résultat est le même : le contrat est bloqué ou réalisé uniquement si certains évènements prévus se réalisent.

Voici, en exemple, les clauses les plus fréquemment intégrées dans les avant-contrats :

Refus de prêt
Cette clause, résolutoire, permet d’annuler la vente si le candidat acheteur se voit refuser son prêt bancaire dont il a besoin pour financer son acquisition. Cependant le refus de la banque doit être justifié pour les bonnes raisons. Ainsi, certains candidats acheteurs ont été condamnés par les tribunaux. La raison ? Ils avaient volontairement fourni un dossier incomplet à la banque pour obtenir un refus de prêt de la part de la banque.

Droit de préemption
Cette clause, résolutoire, permet d’annuler la vente si le bien immobilier sous-jacent fait l’objet d’une procédure de préemption activée par la commune. Si la commune exerce son droit de préemption, motivé par de bonnes raisons (utilité publique) et dans les bonnes conditions (prix), la vente visée par l’avant-contrat est annulée, et le droit de préemption activé.

Vente immobilière
Cette clause, suspensive, permet au futur acheteur de conditionner la vente au fait qu’il ait lui-même vendu son propre logement auparavant. Ceci lui permettant de dégager des capacités financières nécessaires à l’acquisition du bien immobilier visé par l’avant-contrat. Il convient de rédiger cette clause très précisément. Notamment préciser une fourchette de prix de vente du logement du candidat-acheteur et fixer un délai pendant lequel ce bien doit se vendre.

Souvent, le vendeur accepte cette clause uniquement si le candidat-acheteur a déjà signé un avant-contrat sur son propre logement. Car sinon le vendeur prend le risque de voir son bien bloqué pendant quelques mois, sans pouvoir réaliser la vente avec quelqu’un d’autre.

Absence de servitude d’urbanisme grave
Cette clause suspensive permet d’annuler la vente si le candidat-acheteur, voire le vendeur lui-même, découvrent des servitudes restreignant l’usage et dépréciant la valeur du bien visé par l’avant-contrat.

Obtention d’un permis de construire
Cette clause suspensive s'applique si le candidat-acheteur souhaite réaliser des travaux importants après l’acquisition du bien immobilier. Il peut alors négocier une clause suspensive liée à l’obtention d’un permis de construire pour ses projets de travaux.

Une négociation entre le vendeur et le candidat-acheteur doit avoir lieu pour fixer le cadre de la demande. Ainsi, il pourra anticiper la recevabilité du projet nécessitant un permis de construire. En effet, le vendeur ne doit pas découvrir la nature de la demande et l’objectif des travaux après avoir signé l’avant-contrat. Il doit être en mesure d’estimer le risque de ne pas obtenir cette autorisation, et donc que la vente soit annulée.

Absence d’hypothèque ou de procédure de saisie
Cette condition suspensive permet à l'acheteur d’annuler la vente si l'hypothèque n’est pas couverte au moment de la vente.

Obtention d’autorisation par la copropriété
Cette clause suspensive s'utilise lorsque le bien nécessite une autorisation de la copropriété pour modifier la destination de l’immeuble. Par exemple : transformer un logement en local professionnel. Cette clause suspensive permet au candidat-acheteur d’annuler la vente s’il n’obtient pas l’autorisation de la copropriété d’effectuer les changements demandés.

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Rédiger et signer l'avant-contrat chez son notaire


Rédiger et signer un avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) ne nécessite pas de passer par un professionnel. Un conseil : ne le faites pas seulement entre le vendeur et le candidat ! En effet, c’est un contrat sensible et engageant qui doit donc être équilibré.

A noter que le contrat de vente ne fera que reprendre le contrat d’avant-vente. Il est donc recommandé de le réaliser avec votre notaire. Pourquoi votre notaire ? Parce-que vous devrez de toute façon aller signer l’acte de vente définitif chez lui. Donc autant que ce soit lui et non un autre professionnel de l’immobilier qui rédige ce contrat d’avant-vente.

Coût d'une promesse de vente chez un notaire


Le coût d'une promesse de vente chez un notaire est souvent de 300€ en moyenne. Ce coût est à la charge de l'acquéreur, comme les frais de notaire liés à l'acte définitif de vente. Toutefois si c'est le notaire qui prend en charge l'acte définitif de vente, il se peut qu'il ne facture pas en plus la rédaction de la promesse de vente, ou qu'il déduise ces frais de ses honoraires finaux. Mais cela dépend des pratiques de chaque notaire sur ce sujet.

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