Tout savoir sur le processus d'une vente immobilière chez un notaire

Une vente immobilière doit passer chez un notaire. Ce processus dure souvent près de 3 mois à partir de l'acceptation de l'offre par le vendeur. Ce délai est lié notamment à l'obtention des financements. Découvrez l'essentiel sur le processus d'une vente immobilière chez votre notaire.


Sommaire

  1. Rôle de conseil du notaire
  2. Promesse de vente établie par le notaire
  3. Coût de la promesse de vente pour l'acquéreur
  4. Coût de la promesse de vente pour le vendeur
  5. Signature de l'acte définitif de vente avec votre notaire
  6. Frais de notaires liés à la vente immobilière
  7. Calcul des frais de notaire issu d'un exemple



Rôle du conseil du notaire


Le notaire est le seul acteur habilité à préparer et à signer un acte définitif de vente portant sur un bien immobilier. Cependant, avant la signature de cet acte définitif de vente, il est déjà conseillé d’aller consulter votre notaire pour son rôle de conseil.

En amont de la procédure d’achat ou de vente d’un bien immobilier, le notaire peut apporter ses conseils sur le projet ou sur le type de bien concerné. En tant qu’expert de l’immobilier, le notaire peut ainsi apporter son éclairage et aider le client à choisir la procédure la plus adaptée côté vendeur ou acheteur. Cela peut être particulièrement intéressant si vous hésitez à vendre votre bien en viager ou à l'acheter via une SCI.

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La promesse de vente établie par votre notaire


L’avant-vente fait déjà l’objet d’un contrat signé entre le vendeur et l’acquéreur. Ce contrat offre un délai notamment à l’acheteur qui doit obtenir un financement. Pour ce contrat d’avant-vente, le vendeur et l’acquéreur ont le choix entre un compromis de vente ou une promesse de vente signée chez le notaire.

Il existe une différence importante entre la promesse de vente et le compromis de vente. La promesse de vente ne vaut pas vente (c’est une option). Alors que le compromis de vente vaut juridiquement une vente pour laquelle on repousse son exécution à plus tard.

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Nous abordons ici principalement la promesse de vente réalisée par le notaire. Pour une comparaison entre le compromis de vente et la promesse de vente, vous pouvez consulter notre article dédié ici.

La promesse de vente est un contrat aussi appelée promesse « unilatérale » de vente. Le vendeur s’engage à vendre son bien immobilier à l’acquéreur à un prix fixé.

Ce contrat est en réalité une option de vente avec un délai pour le valider ou renoncer à la vente. Ce délai dure en général entre 2 et 3 mois pour permettre à l’acquéreur d’obtenir son financement auprès d’une banque.

Comme toute « option » (terme financier désignant un contrat dont la validation peut intervenir plus tard), il y a un coût.

Coût de la promesse de vente pour l’acquéreur


Ce coût est direct pour l’acquéreur. Il doit verser, à la signature de la promesse de vente un montant généralement compris autour de 10% du prix de vente fixé du bien. Si l’acquéreur valide son acquisition, ce montant est déduit du prix de vente restant dû. Ainsi, en cas de vente, le coût de l’option est nul pour l’acheteur. Si l’acheteur se rétracte et décide de ne pas acheter ce bien, alors le vendeur conserve l’indemnité versée à la signature de la promesse de vente.

Certaines clauses peuvent être intégrées pour que cette somme soit rendue à l’acheteur potentiel si, par exemple, il refuse en raison d’un prêt bancaire qu’il n’a pas obtenu.

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Coût de la promesse de vente pour le vendeur


A la signature de la promesse de vente, le vendeur perçoit aux alentours de 10% du prix de vente pour réserver le bien à l’acheteur potentiel avec lequel il vient de signer.

Cependant pendant la durée de 2-3 mois, le vendeur peut se rétracter, car la promesse de vente ne vaut pas vente définitive. Dans ce cas, le vendeur doit rendre l’intégralité de la somme versée par l’acheteur potentiel. Il doit également s’acquitter d’une indemnité pour dommages et intérêts car il s’était engagé à vendre à cet acheteur potentiel. Cette indemnité peut atteindre 20% du prix de vente de son propre bien.

La promesse de vente ne vaut pas vente, mais est engageante et toute rétractation (hors cas prévus dans les clauses) engage donc un paiement entre le vendeur et l’acheteur dans un sens ou dans l’autre.

Le notaire est le seul à pouvoir établir une promesse de vente. Lors de la rédaction d’une promesse de vente, le choix des clauses à intégrer au contrat est important. Par exemple, une clause peut conditionner la vente à l’obtention d’un financement par l’acheteur. Le notaire, en tant qu’expert de la vente immobilière, peut aider ses clients à rédiger la promesse de vente la plus adaptée à la situation du vendeur et de l’acheteur. Il peut également proposer un compromis de vente.

Voir les clauses les plus fréquentes dans un contrat d’avant-vente.


Pour le cas particulier de la vente en état futur d'achèvement (VEFA), le processus de vente ne démarre pas avec une promesse de vente, mais avec un contrat de réservation signé avec le promoteur (vendeur).

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Signature de l’acte définitif de vente avec votre notaire


Une fois que le délai touche à sa fin, et que l’acheteur a obtenu son financement, la vente définitive peut avoir lieu.

La réunion de vente se déroule chez le notaire. Ce notaire établit un acte authentique, qui atteste et certifie la vente du bien. Traditionnellement, l’acte définitif de vente est signé chez le notaire du vendeur.

Pendant cette réunion de signature, le notaire a l’obligation de relire à voix haute l’acte définitif de vente avant que l’acheteur et le vendeur ne signent ce document. Le notaire partage le projet d’acte en amont du rendez-vous, pour permettre à chacun de le lire.

Les négociations éventuelles ont eu lieu lors de l’avant-vente, et le jour de la signature de l’acte définitif de vente il n’y a, normalement, pas de modifications majeures à prévoir.

La signature de cet acte se fait le plus souvent sur un support électronique. Cela permet de gagner du temps pour échanger sur le fond du sujet avec le notaire.

Lors de ce rendez-vous, et après la signature de l’acte authentique, le vendeur remet les clés à l’acheteur. Et l’acheteur verse le montant du prix de vente restant dû au vendeur. Il doit payer par virement bancaire, obligatoirement via l'étude du notaire. Ainsi il peut assurer une sécurité totale sur le versement effectif du bon montant. Dans la journée, le notaire se charge de reverser le montant directement au vendeur.

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Frais de notaires liés à la vente immobilière


Généralement c’est l’acheteur du bien immobilier qui paie les frais de notaires. Exceptionnellement, le vendeur peut prévoir dans l’acte définitif de vente (ou dès la promesse de vente) qu’il s’acquittera des frais de notaire. Cela a du sens lors de donations de bien immobilier d’une génération à une autre par exemple.

Le montant des frais de notaire sont proportionnels au prix de vente du bien immobilier. Ils atteignent environ 7% du prix de vente de ce bien, s’il est ancien, et environ 3% s’il est neuf.

Il conviendrait d’appeler les frais de notaires « frais d’acte notarié ». En effet, ces frais ne sont pas destinés dans leur intégralité à rémunérer le notaire. Plus de 80% de ces frais sont des taxes pour l’Etat (ex : droit de mutation). Et moins de 10% rémunèrent l’étude du notaire. Les notaires collectent chaque année plus de 22 milliards d’euros pour le compte de l’Etat.

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Frais de notaires issus d'un exemple


Par exemple, pour l'achat d'un bien immobilier à Paris d'une valeur de 600.000€, les frais de notaire s'élèvent à plus de 43.000€, dont plus de 36.000€ pour le Trésor Public, et environ 6.000€ pour l'étude du notaire.

Les émoluments du notaire se calculent à partir d'une grille tarifaire proportionnelle. Cette grille est définie par décret. Cela permet de réglementer la rémunération du notaire.
En 2018, cette grille tarifaire est la suivante.

Tranches d'assiette -> Taux applicable
De 0 à 6 500 € -> 3,945 %
De 6 500 € à 17 000 € -> 1,627 %
De 17 000 € à 60 000 € -> 1,085 %
Plus de 60 000 € -> 0,814 %

Dans notre exemple, le montant des émoluments du notaire s'obtient donc via le calcul suivant.


6.500€ x 3,945%
+ (17.000€ - 6.500€) x 1,627%
+ (60.000€ - 17.000€) x 1,085%
+ (600.000€ - 60.000€) x 0,814%
---------------------------------
5.289,41€


A ces émoluments, certains frais de formalités annexes peuvent s'ajouter. Sur l'ensemble des frais de notaire, moins de 10% rémunèrent l'étude du notaire (loyer, collaborateurs, formalités). Le reste est destiné au Trésor Public.

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