SCI : choisir entre l'IR et l'IS

A la création d'une SCI (Société Civile Immobilière) vous pouvez choisir entre une imposition à l'IR (Impôts sur le Revenu) ou à l'IS (Impôts sur les Sociétés). Chaque option présente des avantages et des inconvénients que nous détaillons ci-dessous.


SOMMAIRE
  1. SCI à l’IR (impôt sur les Revenus)
  2. SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés)
  3. Comment choisir le régime fiscal pour sa SCI ?



SCI soumise à l’IR (impôt sur les revenus)


La SCI (Société Civile Immobilière) est par défaut soumise à l’IR, ce qui en fait la forme la plus fréquente en France. Sous cette forme la société n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés ou aux plus-values des cessions des biens immobiliers. La SCI a alors une fiscalité transparente. Cela signifie que chaque associé de la SCI sera imposé sur les revenus qu’il tirera de la SCI.

Revenus issus de la SCI : Chaque associé de la SCI doit ainsi déclarer ses revenus de la SCI dans sa déclaration annuelle de revenus. Les revenus issus de la SCI sont déclarés dans la rubrique des revenus de capitaux mobiliers. Des prélèvements sociaux sont dus pour les revenus fonciers. Ils s’élèvent à 17,2%.

Plus-values immobilières lors d'une cession : Chaque associé de la SCI est soumis aux règles des plus-values des particuliers. C’est-à-dire des impôts sur les revenus à un taux de 19% et des prélèvements sociaux à un taux de 17,2%.

La plus-value immobilière est réduite en fonction de la durée de détention du bien immobilier. Ainsi après 6 ans de détention des abattements progressifs s’appliquent et après 22 ans de détention aucun impôt sur les revenus ne sera prélevé sur la plus-value, et après 30 ans la plus-value sera exonérée à 100% des prélèvements sociaux.

Avantages d’une SCI soumise à l’IR


Une SCI soumise à l’IR offre 4 avantages clés aux associés de cette SCI :
  • Déduction d’une partie du déficit : si la SCI génère un déficit alors une part de ce déficit pourra être déduit des revenus globaux de l’associé pour réduire ses impôts sur les revenus. La limite annuelle est de 10.700€ par associé.
  • Déduction de certaines charges : vous pouvez déduire seulement certaines charges des revenus de la SCI via le régime à l’IR.
  • Option pour le régime réel ou le régime micro-foncier : Si les revenus de la SCI sont inférieurs à 15.000€ vous pouvez opter pour le régime micro-foncier. Cela vous offre 30% d’abattement sur ces revenus et l’imposition concerne donc uniquement les 70% des revenus restants.
  • Exonération totale de la plus-value de cession : si vous détenez le bien depuis plus de 22 ans alors vous bénéficiez d’une exonération totale des impôts sur le revenu (19%), et si vous détenez le bien depuis plus de 30 ans vous bénéficiez d’une exonération totale des prélèvements sociaux (17,2%).


Inconvénients d’une SCI soumise à l’IR


La déduction des charges est limitée dans le régime à l’IR et toutes les charges engagées dans la gestion de la SCI ne peuvent être déduites des revenus.

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SCI soumise à l’IS (Impôt sur les Sociétés)


Quand les associés de la SCI choisissent le régime soumis à l’IS, ils décident de faire porter la fiscalité des bénéfices et des plus-values de cession à la société. L’imposition directe des associés ne concerne que les dividendes versés aux associés. Il existe deux niveaux d’imposition : un premier au sein de la société, et un second auprès des associés.

L’imposition de la SCI suit la règle de l’IS soit 31% d’impôts sur les bénéfices. Le taux est passé à 31% à compter du 1er janvier 2019 au lieu des 33% précédemment en vigueur. Les dividendes versés aux associés sont soumis à une flat taxe ou à la tranche marginale d'IR.

Avantages d’une SCI soumise à l’IS


Les associés qui choisissent le régime de l’IS (impôt sur les sociétés) pour leur SCI font un choix irrévocable. Il n’est plus possible ensuite de modifier ce régime. La SCI soumise à l’IS offre 5 avantages clés :
  • Amortissement de la valeur du bien immobilier inscrit à l’actif :
  • Déduction étendue de certains frais (frais d’enregistrement, frais de notaire, intérêts de la dette, etc)
  • Option pour la fiscalité des dividendes entre la flat tax à 30% ou l’imposition à la tranche marginale d’impôt sur le revenu.
  • Report du déficit de la SCI sur l’année ou les années suivantes pour réduire le résultat et donc l’imposition.
  • Déduction de la rémunération du gérant de la SCI du résultat de la société pour réduire l’impôt sur les sociétés.


Inconvénients d’une SCI soumise à l’IS


Les inconvénients majeurs de la SCI au régime de l’IS sont la double imposition et la réintégration de la plus-value d’un immeuble dans le résultat annuel.

Double imposition : La SCI est imposée à l’IS et si des dividendes sont versés aux associés alors une nouvelle imposition sera effectuée. Soit une flat tax soit une imposition sur les revenus à la tranche marginale.

Cession d’un immeuble : La cession d’un immeuble qui génère une plus-value augmentera le résultat annuel de la SCI et donc l’impôt sur les société.

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Comment choisir entre une imposition à l’IR ou à l’IS pour sa SCI ?


Votre situation fiscale personnelle et votre mode de financement de l’acquisition immobilière sont des critères clés à prendre en compte au moment de votre choix.

Si vous êtes déjà imposé dans les tranches marginales supérieures de l’impôt sur le revenu, à savoir 30% et 41%, alors vous avez plutôt intérêt à opter pour un régime à l’IS pour votre SCI. Cela évitera de vous faire taxer l’ensemble des revenus de la SCI à 30% ou 41%.

Si vous avez un objectif sur le long terme et que vous souhaitez conserver le bien immobilier plus de 22 ans voire plus de 30 ans alors l’arbitrage peut être différent. Vous bénéficierez alors d'une exonération à 100% de la plus-value de cession du bien via le régime de l’IR.

Votre mode de financement a un impact également. Via le régime à l’IS vous pouvez déduire les intérêts de la dette en charge. Cela réduit les bénéfices de la SCI. Alors que via le régime à l’IR les charges déductibles seront plus faibles et donc les impôts plus élevés. Nous parlons bien ici de charges déductibles car les charges réelles restent les mêmes.

Si vous souhaitez créer une SCI vous pouvez vous adresser à un notaire. Il pourra vous aider à choisir le régime de fiscalité et à gérer les formalités. Cela a un coût mais vous assurera une SCI adaptée à vos objectifs et à votre situation.

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