Divorce ou séparation : faut-il vendre ou conserver sa résidence principale ?

Différents cas existent selon que la résidence principale appartient aux deux époux ou uniquement à l’un d’entre eux. Faut-il privilégier la vente de la résidence principale, le rachat de soulte, ou la conservation en commun ? Voici un éclairage.

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Sommaire

  1. Vente de la résidence principale dans un divorce
  2. La résidence principale appartient aux deux époux
  3. La résidence principale appartient à un seul conjoint
  4. Rachat de la soulte par l’un des conjoints
  5. Conservation de la résidence principale en commun



Vente de la résidence principale lors d’un divorce


La vente de la résidence principale est le sort le plus souvent choisi par les époux en instance de divorce. Cette vente donne lieu à une exonération de plus-value immobilière puisqu’il s’agit de la résidence principale du couple. Cependant l’administration fiscale considère que cette vente doit avoir lieu dans un délai « normal ». Si vous ne vivez plus sous le même toit depuis plusieurs années, l’administration fiscale pourra considérer que le logement n’est plus la résidence principale du conjoint qui est parti vivre ailleurs.

Le prix de vente doit être fixé par le couple par commun accord. Ce point peut être source de tension entre les conjoints qui se séparent. Surtout si l’un d’entre eux souhaite racheter la soulte (les parts) de l’autre conjoint.
Le plus sûr pour définir le prix de vente est de recourir aux services d’un notaire ou d’un agent immobilier qui vont estimer officiellement le prix du marché de ce logement.

Deux cas de figure principaux se présentent en fonction de qui possède le logement : les deux conjoints ensemble ou un seul des conjoints.

La résidence principale appartient aux deux époux


Si le bien immobilier appartient aux deux conjoints à 50/50 et qu’ils sont d’accords sur le prix de vente alors la procédure sera simple et gérée par le notaire. Le notaire procédera à la vente et préparera l’acte authentique. Ensuite, il procédera directement au remboursement de l’emprunt (s’il y a un emprunt en cours) et partagera la différence entre les deux conjoints. Si l’un des conjoints a une part plus importante du logement, alors le partage se fera au pro rata des parts de chacun.

Si l’un des deux conjoints refuse de vendre le bien immobilier possédé en indivision, alors la procédure se complexifie. En effet, seul le tribunal de Grande Instance peut trancher un tel désaccord. La procédure est donc plus longue est plus coûteuse car il est nécessaire de se faire représenter par un avocat.


Exemple :
  • Le logement est vendu à 400.000€.
  • Le capital restant dû (l’emprunt à rembourser) atteint 150.000€.
  • Les conjoints A et B étaient mariés sous le régime de séparation de biens.
  • Le conjoint A détient 75% du logement, et le conjoint B 25%.


Le conjoint A détient un part plus importante du logement grâce à un apport qu’il avait effectué au moment de l’achat de la résidence principale. L’emprunt était ensuite remboursé par les deux conjoints. Il est donc important de préciser l’origine des fonds au moment de l’acquisition du bien immobilier. 10 ans après, cela sera plus difficile à prouver.

Après le remboursement de l’emprunt, le notaire se charge donc de répartir le montant de 250.000€ entre les deux conjoints au pro rata de leurs parts dans le logement, soit :
  • 187.500€ pour le conjoint A qui détenait 75% du logement.
  • 62.500€ pour le conjoint B qui détenait 25% du logement.



La résidence principale appartient à un seul des époux


Si l’un des deux conjoints a acheté la résidence principale sur ses fonds propres, alors il reste propriétaire du logement après que le divorce ait été prononcé par un juge. La définition de ses biens propres varie en fonction du régime matrimonial choisi par le couple au moment du mariage.

Toutefois, si la garde des enfants peut faire évoluer la décision prise par le juge : le conjoint qui obtient la garde des enfants peut obtenir de rester dans le logement même s’il appartient à l’autre conjoint.

Dans ce cas, si les enfants restent vivre dans le logement avec le conjoint non propriétaire, alors ils peuvent y rester jusqu’à la majorité du dernier enfant.

Le conjoint non propriétaire qui occupe le logement paie un loyer au conjoint propriétaire. Ce loyer est estimé par le juge aux affaires familiales en fonction du marché et une décote de 10% à 20% est souvent appliquée.

Pendant que le logement est occupé par le conjoint non propriétaire et les enfants, le conjoint propriétaire ne peut pas le vendre librement.

Rachat de la soulte par un des conjoints


Un autre cas de figure concerne le rachat de soulte par l’un des conjoints qui souhaite donc devenir l’unique propriétaire du logement. La soulte est une somme d’argent qui correspond aux parts de l’autre conjoint dans ce logement.

Cette soulte est calculée comme suit : (valeur de marché du logement – capital restant dû) x % des parts de l’autre conjoint.

L’un des points clés de cette procédure est donc la définition du prix de marché du logement. Un des conjoints ayant intérêt à tirer le prix vers le bas, et l’autre vers le haut. Il est donc fortement recommandé de passer par un notaire pour procéder à cette estimation.

Le notaire est de toute façon obligatoire pour le rachat d’une soulte sur un bien immobilier, car cela entraîne un transfert de propriété et donc un acte authentique. Le conjoint qui rachète donc les parts de son conjoint doit payer des frais de notaires liés à cette opération. Ces frais de notaire s’élèvent en moyenne à plus de 7% du montant de la soulte. Ils sont composés de taxes pour l’Etat et de la rémunération du notaire (environ 1%).

Pour que ce transfert de propriété à un conjoint puisse être possible, il faut que ce conjoint en ait les capacités financières. D’une part il doit pouvoir racheter les parts de son ex-conjoint, et d’autre part il doit être en mesure de supporter seul le remboursement de l’emprunt immobilier associé au logement.

Conservation de la résidence principale en commun


Enfin, une troisième option est possible : conserver le bien immobilier en commun. Cette option peut être motivée par différentes raisons : offrir un cadre stable aux enfants qui pourront poursuivre leur scolarité dans la même école, ou attendre un moment plus opportun pour vendre ce bien immobilier par exemple.

Il est donc nécessaire d’établir une convention d’indivision. Cette convention d’indivision permet de fixer les règles claires sur la gestion de ce bien commun. Notamment le montant de l’indemnité d’occupation du conjoint qui reste vivre dans les lieux, et les modalités de paiement des différentes charges.

Les deux conjoints peuvent aussi décider de conserver ce bien commun même si aucun des deux ne vivra dans ce logement. Dans ce cas, ils se partageront les revenus du loyer mais se verront soumis à la plus-value immobilière le jour de la vente de ce bien immobilier.

Dans le cas de la constitution d’une indivision entre ex-époux, un notaire saura vous conseiller sur les règles à appliquer pour le bon fonctionnement de l’indivision.

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