Création d’une SCI familiale en 4 étapes

Lors de la constitution d'une SCI familiale, il convient de suivre 4 étapes pour procéder à la création de la société et d'y intégrer le bien immobilier sous gestion. Le fonctionnement étant assez flexible, il est recommandé de recourir aux conseils d'un professionnel du droit, notaire ou avocat, pour rédiger les statuts et adapter le fonctionnement et la gestion de la SCI familiale à votre situation et à vos objectifs.



Sommaire
  1. 1- Rédaction des statuts
  2. 2- Assemblée générale de création et nomination du ou des gérants
  3. 3- Formalités d’enregistrement et de création d’entreprise
  4. 4- Apport du bien immobilier à la SCI
  5. Fonctionnement d'une SCI familiale
  6. Imposition et choix du régime fiscal


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1- Rédaction des statuts


La rédaction des statuts est assez libre. C’est pourquoi nous vous recommandons de consulter un professionnel du droit, et notamment un notaire pour la rédaction.

Il convient d’insérer suffisamment d’information sur le rôle du gérant qui peut être ou non l’un des associés de la SCI. Cela permet ensuite d’éviter une zone de flou sur son périmètre d’intervention et sur les décisions qu’il peut prendre seul ou non.

D’autres dispositions importantes doivent être intégrées également.
  • Règles de majorité lors de votes en assemblées en fonction des sujets ou des montants sous-jacents.
  • Limitation ou non du droit de vote aux seuls parents, s'ils ont associé des enfants mineurs au capital de la SCI familiale par exemple.
  • Conditionnement des entrées ou sorties du capital aux agréments des associés.


Il existe d’autres clauses ou dispositions qui peuvent être clés en fonction de votre situation. Votre notaire saura vous conseiller et vous aider à y voir plus clair. Il est important d'adapter les statuts à vos objectifs pour permettre un fonctionnement cohérent de la SCI.

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2- Assemblée générale de création et nomination du ou des gérants


Cette assemblée générale permet d’officialiser la création de la SCI familiale. Elle a souvent lieu chez le notaire lors de la signature des statuts par l’ensemble des associés. Pendant cette assemblée générale, il convient de nommer un ou plusieurs gérants pour la SCI.

Ce gérant peut être un associé de cette SCI ou une tierce personne. Ce gérant traitera les affaires courantes, et l'assemblée générale prendra les décisions les plus importantes selon les règles prévues dans les statuts.

3- Formalités d’enregistrement et de création d’entreprise


Suite à la signature des statuts et du procès-verbal de l’assemblée générale constituante, il convient de réaliser des démarches « classiques » de création d’entreprise.
  • Enregistrement des statuts au greffe du tribunal de commerce,
  • Publication d’une annonce légale,
  • Inscription au centre de formalité des entreprises (CFE).


Si vous avez confié la rédaction des statuts à votre notaire, il pourra se charger de ces différentes formalités pour vous.

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4- Apport du bien immobilier à la SCI


Il est possible d'établir l'apport du bien au moment de la création de la société. Il faut alors intégrer un acte d’apport ou d’achat. Votre notaire se charge alors de cet acte.

Cela est donc possible pour des biens immobiliers déjà détenus par l’un des associés de la SCI ou si les associés disposent du financement nécessaire à l’acquisition de ce bien immobilier (potentiellement avec un emprunt personnel de chaque associé).

Une SCI familiale peut être créée en amont, en vue d’acheter un bien immobilier. Les associés peuvent décider que ce soit la SCI elle-même qui emprunte auprès d’une banque. Dans ce cas, il faut créer la SCI familiale en amont. L'acquisition ou l’apport du bien immobilier se fait donc a posteriori.

Fonctionnement d’une SCI familiale


Il faut au minimum deux associés. La loi ne fixe aucun maximum.
La durée de vie légale est de 99 ans au plus.

Les décisions de gestion obéissent aux règles prévues dans les statuts. Elles régissent notamment l’étendu du mandat du gérant et les conditions dans lesquelles il est nécessaire d’organiser une assemblée. D'oû l'importance de se faire accompagner pour la rédaction des statuts d'une SCI familiale.

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Imposition et choix du régime fiscal appliqué à la société


Les associés ont le choix entre une imposition des bénéfices de la SCI à l’IR (impôts sur les revenus) ou à l’IS (impôts sur les sociétés).

Par défaut, le régime appliqué est l’imposition à l’IR.
Une SCI familiale (Société Civile Immobilière) est transparente en matière de fiscalité pour ses associés. Cela signifie que les bénéfices réalisés par la SCI ne sont pas, par défaut, imposés au niveau de la société. C'est au niveau individuel auprès de chaque associé que l'imposition a lieu.

Chaque associé doit alors déclarer sa quote-part des bénéfices de la SCI dans ses revenus fonciers. L'imposition sur les revenus s'applique ensuite pour chaque associé. Cette imposition s'applique mêmes si l’argent reste dans la SCI pour renforcer sa trésorerie.

La SCI peut s'endetter à sa création pour acquérir un bien immobilier, ou ses associés à titre personnel. Dans ce cas, il est préférable de conserver une imposition à l’IR. En effet, les intérêts remboursés par les emprunteurs sont des charges et sont décomptés des revenus générés par la SCI.

Si la différence est négative, les pertes de la SCI peuvent alors réduire l’assiette fiscale des associés. Cela permet de réduire leurs impôts sur les revenus.

Il est possible de choisir le régime d’imposition à l’IS (impôts sur les sociétés) à la création de la SCI ou pendant sa durée de vie légale. Attention cependant, ce choix est irrévocable ! Il n’est pas possible ensuite de repasser à une imposition sur les revenus.

Quand faut-il opter pour cette option ?
Il est intéressant d’opter pour une imposition à l’IS, si les associés ont un taux d’imposition marginal supérieur à 33,33%.

Le taux de l’impôt sur les sociétés suit le schéma suivant :
  • 15% pour les bénéfices inférieurs à 38.120€,
  • 28% pour les bénéfices compris entre 38.120€ et 500.000€,
  • 33,33% pour les bénéfices supérieurs à 500.000€.


Cependant, ce n’est pas suffisant pour prendre une telle décision. Nous vous recommandons de faire un bilan patrimonial et fiscal avec votre notaire avant d’opter pour l'IS. Les associés sont imposés personnellement uniquement si la SCI leur reverse tout ou partie des bénéfices sous forme de dividendes. Dans ce cas précis, il existe alors une double imposition : IS puis IR.


Pour toute question supplémentaire, vous pouvez :

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