Les garanties dans la vente en état futur d'achèvement

La vente en l’état futur d’achèvement est entourée de deux types de garanties qui vont profiter à l’acquéreur :
  • les garanties liées à l’achèvement du bien
  • les garanties liées à la construction, au bien lui-même


En savoir plus sur le processus de vente en état futur d'achèvement.


Sommaire

  1. Les garanties liées à l'achèvement du bien
  2. Les garanties liées au bien



Les garanties liées à l'achèvement du bien


L’délimite la notion d’achèvement au moment où « sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à la destination de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution ».

Cette notion est entourée de plusieurs garanties dont il convient d’en préciser les conditions et les spécificités.

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La garantie d’achèvement


Cette garantie permet de s’assurer que le bien en construction soit réellement livré même si le vendeur rencontre des difficultés au cours de la construction mettant en péril sa livraison.

Elle apparaît comme la garantie principale et primordiale de tout contrat de VEFA en ce qu’elle protège les acquéreurs contre les difficultés rencontrées par le vendeur pouvant empêcher la livraison du bien.

Obligatoire dans une VEFA, elle a fait l’objet d’une importante réforme en 2013 qui en modifie les modalités et qui s’applique à compter du 1er janvier 2015 :

AVANT 2015

Il existait deux types de garantie d’achèvement :
  • la garantie extrinsèque (article R 261-17 CCH) qui émanait d’un organisme extérieur tel qu’une banque ou un assureur, elle-même possible sous deux formes :
      le cautionnement solidaire : un tiers, nommé la caution, s’engage à payer les sommes nécessaires pour terminer la construction du bien dès lors que le promoteur ne peut plus y parvenir lui-même.
      l’ouverture de crédit : la banque fixe un montant plafond d’emprunt pour une période donnée et avance au vendeur les sommes nécessaires pour l’achèvement du bien.

  • la garantie intrinsèque qui prenait sa source dans les fonds propres du vendeur, mais qui n’était possible que sous certaines conditions :
      Le bien est hors d’eau et sans gage ou a, au minimum, les fondations sont achevées
      Le vendeur a prévu sur un compte dédié contenant 75% du montant total de l’immeuble


S’agissant de cette dernière forme, un décret du 29 avril 2010 était venu en spécifier les modalités au sein de l’article R.261-18 du CCH qui précisait dès lors que :
« La garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou à l'autre des conditions suivantes :
a) Si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque ;
b) Si les fondations sont achevées et si le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à concurrence de 75 % du prix de vente prévu :
- par les fonds propres au vendeur
- par le montant du prix des ventes déjà conclues
- par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus ».

APRES 2015

Or l’ordonnance du 3 octobre 2013 est venue chambouler cette organisation en supprimant la garantie intrinsèque.
La raison : cette garantie était trop dangereuse pour l’acquéreur qui, en cas de dépôt de bilan par le promoteur, n’avait plus de moyens pour terminer la construction et assurer la livraison du bien, bien qu’il ait payé au fur et à mesure.

Cette réforme a aussi soumis de manière obligatoire la VEFA à la conclusion par le notaire d’une attestation d’achèvement des travaux ou de remboursement pour les opérations du secteur protégé du logement qui ont fait l’objet de demandes de permis de construire déposées après le 1 er janvier 2015.

A NOTER : Certaines opérations non encore livrées ont des permis de construire antérieures au 1er janvier 2015. La garantie intrinsèque est donc encore d’actualité sans être illégale dans certains cas.

Enfin, le décret du 25 mars 2016 est venu affirmer la disparition définitive de la garantie intrinsèque à travers l’abrogation des articles R261-18 à R 261-20 du CCH qui en précisaient le régime.

Aujourd’hui, seule la garantie extrinsèque d’achèvement perdure.

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La garantie de remboursement


Il s’agit aussi d’une garantie extrinsèque qui comme son nom l’indique vise le remboursement des sommes versées par l’acquéreur au fur et à mesure de la construction (35% du montant lors de l’achèvement des fondations, 70% lors de la mise hors d’eau, 95% lors de l’achèvement, 5% lors de la livraison).

L’importante différence par rapport à la garantie précédente est que celle-ci empêche la fin de construction du bien qui est cessée en cours de route, faute de financements.

Régie par l’article R 261-22 du CCH, cette garantie prend la forme d’une convention de cautionnement et plus spécifiquement d’un cautionnement solidaire : en cas de résolution judiciaire ou amiable de la vente pour non achèvement de la construction, une caution s’engage envers l’acquéreur à rembourser les sommes versées par lui.
Cette caution ne peut être qu’un des établissements figurant à l’article R261-17 du CCH.

Elle induit l’annulation de l’acte de vente.

A NOTER : elle est moins utilisée que la garantie d’achèvement car elle n’assure pas à l’acquéreur la livraison de son bien et est limitée par un cas précis (la résolution pour défaut d’achèvement).

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Les garanties liées au bien


La garantie de parfait achèvement


Encadrée par l’, la garantie de parfait achèvement dépend du moment de la réception du bien.

Disposant que « la garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception », celle-ci contraint le vendeur à l’origine de défauts dans la construction à les réparer.

Elle va plus loin que la simple indemnisation de l’acquéreur lésé.
La réparation se fait en nature après que l’acquéreur ait constaté des défauts dans le bien déjà présents lors de la livraison ou apparus au cours de l’année.

Il peut procéder de deux manières :
  • par lettre recommandée avec accusé de réception
  • par pli d’huissier


Le vendeur est dès lors dans l’obligation de charger le constructeur de la réparation des imperfections mentionnées.

Toutefois, elle n’est pas illimitée et ne fonctionne que durant 1 an à compter de la réception du bien ou autrement dit de sa livraison.
Après cette période, elle sera suivie des garanties biennales et décennales.

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La garantie d’isolation phonique


Régit par l’article L111-11 du CCH, cette garantie est obligatoire au sein du contrat de VEFA : « Les contrats de louage d'ouvrage ayant pour objet la construction de bâtiments d'habitation sont réputés contenir les prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales requises en matière d'isolation phonique ».

Elle agit en complément de la garantie de parfait achèvement en ce que dès lors que les défauts dans le bien concernent un manque de conformité à la règlementation d’isolation phonique, cela relèvera de cette dernière : « Les travaux de nature à satisfaire à ces exigences relèvent de la garantie de parfait achèvement visée à l'article 1792-6 du code civil reproduit à l'article L. 111-20-2.

Le vendeur ou le promoteur immobilier est garant, à l'égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité à ces exigences pendant un an à compter de la prise de possession ».

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La garantie biennale


Portant aussi le nom de garantie de bon fonctionnement, la garantie biennale est régie par l’article 1792-3 du code civil.
Il en indique surtout la durée minimale qui est de 2 ans à compter de la réception des travaux.

Son rôle est de garantir à l’acquéreur la réparation ou le remplacement des équipements du bien qui ne fonctionnent pas ou ont un défaut. Elle vise tous les éléments qui sont détachables du bien et qui, en cas de retrait, ne lui porteront pas atteinte (climatisation dissociable du bien, moquettes, fenêtres…).

A NOTER : elle ne s’applique pas quand le dysfonctionnement résulte d’une utilisation abusive ou non conforme de l’équipement en question, ou d’un défaut d’entretien.

Si l’acquéreur constate un dysfonctionnement il doit le signifier par une lettre de mise en demeure envoyée au professionnel ayant réalisé les travaux avec accusé de réception afin que celui-ci agisse rapidement.

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La garantie décennale


Cette garantie est régie par l’article 1792-4-1 du code civil qui dispose que « toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle , en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l’article 1792-3, à l’expiration du délai visé à cet article ».

Comme son nom l’indique, cette garantie vaut pendant 10 ans à compter de la réception des travaux.

A la différence de celle précédente, elle concerne les défauts les plus importants et les plus graves en ce qu’ils mettent en péril la solidité du bien construit ou touchent ses éléments essentiels (canalisations, fondations, toiture…).

A NOTER : elle est complétée par l’assurance dommage-ouvrage souscrite par le promoteur.

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