SCI : comment emprunter pour financer son achat immobilier ?

La SCI ou Société Civile Immobilière est une forme souvent privilégiée pour des investissements immobiliers ou pour favoriser la transmission d’un patrimoine immobilier à ses enfants. Un investissement immobilier nécessite souvent d’emprunter. Comment emprunter dans une SCI ? Peut-on emprunter autant qu’en investissant en direct ?

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Sommaire
  1. Pas de conditions spécifiques pour emprunter dans une SCI
  2. Emprunter à titre personnel ou via la SCI : comment choisir ?

  3. Garanties prises par les banques pour les SCI

  4. Exemple pour une SCI familiale avec des enfants mineurs



Pas de conditions spécifiques pour emprunter dans une SCI


Les SCI classiques ou les SCI familiales ne donnent pas droit à des conditions spécifiques pour emprunter. Il n’y a aucun effet favorable ou défavorable. Du point de vue de l’emprunt, la SCI est une structure transparente. Les banques vont en effet analyser la capacité d’emprunt des associés de la SCI.

La capacité d’emprunt de la SCI est donc égale à la somme des capacités d’emprunt des associés de cette SCI. Si on prend l’exemple d’une SCI familiale composée des parents et de leurs enfants mineurs, alors seuls les parents peuvent emprunter. Les enfants mineurs ne peuvent pas contracter un prêt immobilier.

Pas de prêts aidés pour une SCI : uniquement pour des personnes physiques.
Les prêts aidés ne sont accordés par les banques qu’aux personnes physiques qui achètent leur résidence principale. Il existe différents prêts aidés : des prêts à taux zéro (PTZ), des prêts épargne logement (PEL) ou des prêts conventionnés. Si jamais une personne physique souhaite acquérir sa résidence principale via une SCI, alors les banques ne lui accorderont pas de prêt aidé. Mais ce schéma est assez rare pour sa résidence principale.

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Emprunter à titre personnel ou via la SCI : comment choisir ?


Différents montages sont possibles pour emprunter de l’argent pour investir via une SCI. Il est possible d’emprunter directement à titre personnel, et dans ce cas tous les associés de la SCI apportent un montant d’emprunt propre à chacun. Il est également possible de faire contracter l’emprunt directement par la SCI en tant que personne morale. Ces différents montages ont des conséquences différentes sur le dossier de demande de prêt et sur le remboursement de l’emprunt.

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Les associés de la SCI empruntent à titre personnel


Dans ce cas chaque associé de la SCI déjà créée ou en cours de création prépare son dossier de demande de prêt auprès des banques. Une fois que chaque associé a obtenu un prêt immobilier, la somme totale peut être investie par la SCI dans un bien immobilier. Pour cela, les associés ont le choix entre deux options pour apporter le montant d’argent à la SCI.

  • Les associés apportent le montant de leur emprunt au capital de la SCI et reçoivent en contrepartie des parts sociales de la société : chaque associé détient donc une quote-part de la SCI en fonction de l’emprunt qu’il a souscrit auprès d’une banque. Si l’emprunt de l’associé A représente 50% du montant total apporté à la SCI, il reçoit alors 50% des parts sociales de la SCI. Cette option est souvent utilisée lorsque la SCI est en cours de création.

    Les associés doivent rembourser chaque mois les mensualités liées à l’emprunt qu’ils ont contracté à titre personnel. Si l’investissement réalisé par la SCI génère des loyers, alors chaque mois la SCI peut reverser aux associés la part des revenus locatifs qui leur revient.

  • Les associés apportent les fonds empruntés en comptes courants d’associés : le compte courant d’associé permet de renflouer les caisses de la société SCI sans modifier le capital social de la SCI. Le compte courant d’associé est équivalent à de la dette contractée par la société auprès de l’associé qui a transféré l’argent. Ce schéma permet d'optimiser la donation d'un bien immobilier à ses enfants, en utilisant les barèmes non taxés.

    Cette dette doit donc être remboursée par la société à l’associé, avec ou sans taux d’intérêt. Cette option est plus souvent utilisée lorsque la SCI existe déjà. Les revenus produits par la SCI (si c’est un investissement locatif) peuvent aider les associés à rembourser leur emprunt.

    Dans ce schéma les associés doivent rembourser chaque mois les mensualités de l’emprunt immobilier que chacun a contracté auprès d’une banque. Similairement au cas précédent, si la SCI a investi dans du locatif et qu’elle perçoit des loyers alors ces revenus locatifs peuvent être utilisés pour rembourser les apports en compte courant d’associés chaque mois.

    Si le montant suffit à couvrir les mensualités des associés, alors ils peuvent être versés chaque mois aux associés. La fréquence des versements de la SCI aux associés est libre. Ainsi, les associés peuvent décider de ne pas percevoir tout de suite les revenus de la SCI pour constituer un peu de trésorerie.


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La SCI contracte l’emprunt


Une troisième option existe : c’est la SCI elle-même, en tant que personne morale, qui contracte l’emprunt immobilier. C’est alors au gérant de la SCI de s’occuper de monter le dossier de prêt auprès de la banque. La capacité d’emprunt de la SCI est calculé en fonction de la capacité d’emprunt de chacun des associés de la SCI.

Une fois que le prêt est accordé par la banque à la SCI, l’argent est directement versé sur le compte de la SCI sans passer par les associés. La SCI dispose alors des fonds pour investir dans l’achat immobilier visé.

Le remboursement de l’emprunt doit donc se faire directement par la SCI chaque mois. Si le montant des loyers perçus suffit à rembourser l’emprunt les associés n’ont rien à faire. Mais si ces revenus ne suffisent pas, les associés doivent s’assurer que la trésorerie de la SCI est suffisante. Il est parfois nécessaire de contribuer régulièrement via des comptes courants d’associés pour aider la SCI à rembourser ses mensualités.

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Garanties additionnelles prises par les banques pour les SCI familiales


Quand il s’agit d’une SCI familiale, les banques prennent souvent des garanties additionnelles pour s’assurer que les remboursements d’emprunt ne seront pas défaillants.

  • Hypothèque du bien immobilier : l’hypothèque permet à la banque de limiter son risque de non-paiement. En cas d’impayés, la banque pourra lancer une procédure de saisie du bien hypothéqué. C’est une procédure longue et complexe qui permet à la banque de devenir propriétaire du bien pour lequel la SCI avait emprunté auprès de la banque.

  • Société externe spécialisée dans le cautionnement de SCI : la banque peut également décider de recourir à une société spécialisée qui couvrira le risque auprès de la banque et qui se chargera alors de récupérer les fonds directement auprès de la SCI.

  • Cautionnement des associés de la SCI : la banque peut également demander aux associés de se porter caution solidaire. Cela permet à la banque de chercher les fonds directement auprès des associés de la SCI.


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Exemple pour une SCI familiale avec des enfants mineurs


Pour une SCI familiale avec des enfants mineurs, seuls les parents qui ont des revenus réguliers sont en capacité d’emprunter pour investir dans un bien immobilier. Si la SCI est en cours de création, il est recommandé de procéder comme suit pour favoriser les enfants dans la constitution de la société.

  • Créer la société et répartir les parts sociales entre les parents et les enfants avant d’investir dans un bien immobilier. Vous pouvez décider de conserver la majorité des parts largement ou non en fonction de votre objectif de transmission.

  • Contracter un emprunt directement au nom de la SCI ou à votre nom personnel et apporter le montant de l’emprunt en compte courant d’associés pour financer l’acquisition du bien immobilier.

  • Réaliser l’acquisition du bien immobilier après la création de la SCI.

  • Gérer les remboursements soit directement par la SCI si la SCI a contracté l’emprunt à son nom. Si les parents ont alimenté le compte de la SCI avec un emprunt contracté à titre personnel, ils peuvent décider d’assumer le remboursement de l’emprunt pendant quelques mois pour constituer la trésorerie de la SCI avant de prélever des revenus de la SCI pour rembourser les mensualités de leur emprunt.


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