Donation immobilière : Tout savoir en 3 points clés - izilaw

Donation immobilière : Tout savoir en 3 points clés

Effectuer une donation immobilière permet d'anticiper sa propre succession et de bénéficier d'avantages fiscaux. Pour ce type de donation il est obligatoire de passer par un notaire.
Découvrez les 3 points clés pour bien préparer sa donation immobilière.

Donation immobilière : monopole du notaire


Le notaire est le seul acteur habilité à établir une donation portant sur un bien immobilier, comme toutes les transactions portant sur l’immobilier. Le notaire est l’intermédiaire obligatoire qui enregistre les transferts de propriété d’un bien immobilier auprès du service de publicité foncière. Ainsi les services publics disposent d’un fichier à jour. Le notaire pourra vous aider à choisir la solution la plus adaptée à votre situation avant d’engager un acte irrévocable.

Donation immobilière : donation simple ou donation-partage ?

Le donataire doit tout d’abord faire un choix important entre une donation simple ou une donation-partage. Cela aura un impact potentiel lors du règlement de sa succession.

Quelle différence fondamentale entre une donation simple et une donation-partage ?

La différence la plus importante à retenir est celle-ci : une donation simple consiste à donner un bien à l’un de vos héritiers. L’évaluation de la donation se fera à la date de votre succession. Une donation-partage consiste à partager tout ou partie de vos biens entre vos héritiers présomptifs. La donation ayant lieu en même temps pour tous vos héritiers, le statut de donation-partage permet de figer l’évaluation au jour de la donation.

La donation simple de votre bien immobilier : avantages et risques

Une donation simple consiste à donner un bien à l’un de vos héritiers. Ainsi, cet héritier se voit avantager avant les autres, et avant l’ouverture de la succession. C’est pour cette raison que l’évaluation du bien immobilier n’aura lieu qu’à la date de la succession, pour ainsi rétablir un équilibre entre vos héritiers.

Par exemple : un studio de 20m² donné à l’un des héritiers en 2010 et estimé à l’époque à 80.000€, s'évaluera à la date de la succession. Si celle-ci s'ouvre en 2018, la valeur de la donation s'estime à la valeur actuelle du studio. Dans notre exemple, le marché était en hausse et ce studio est évalué 120.000€.

Il faudra donc décompter ces 120.000€ de la part qui revient légalement à ce bénéficiaire. Si cette part est inférieure à 120.000€, il devra alors reverser la différence aux autres héritiers.

Il existe alors un risque pour le bénéficiaire. Si, à l’ouverture de la succession, la part qui lui revient est d’une valeur inférieure à la valeur réévaluée de la donation. Alors, ce bénéficiaire devra reverser une somme aux autres héritiers pour rééquilibrer la situation. Il faut donc prendre en compte le risque financier pour ce bénéficiaire.

Dans un marché immobilier en hausse, une donation simple fait porter le risque de cette hausse à votre bénéficiaire.

Ce risque est compensé par le fait que ce bénéficiaire est seul propriétaire de ce bien immobilier et qu’il peut en disposer comme il l’entend.

La donation-partage de votre bien immobilier : avantages et risques

La donation-partage consiste à partager tout ou partie de vos biens entre tous vos héritiers présomptifs. Ainsi fait, dans le cadre d’une donation-partage portant sur un bien immobilier, ils reçoivent tous une part de ce bien immobilier et créent une indivision.

Les bénéficiaires ne courent plus de risque sur la réévaluation du bien immobilier. Celle-ci est en effet figée au jour de la donation-partage.

En revanche, cela crée une indivision entre les différents héritiers avec les risques de mésentente ou de blocage que cela induit.

Pour bien choisir entre ces deux types de donation, les conseils d’un notaire sont précieux. En fonction de la taille de votre patrimoine, de la situation de vos héritiers et de la liquidité de vos biens, il vous recommandera l’une ou l’autre des procédures.

Donation immobilière : pleine propriété ou démembrement de propriété ?

Le donateur doit-il donner la pleine propriété de son bien immobilier ou seulement la nue-propriété ?

La pleine propriété se découpe en deux droits différents : la nue-propriété ou le droit d’en disposer, et l’usufruit ou le droit d’utiliser un bien. La nue-propriété ainsi est la propriété sans le droit de jouissance. Il est alors possible de vendre le bien, mais pas de l’exploiter. L’usufruit est, l’inverse le droit de l’exploiter et d’en percevoir les revenus potentiels, sans le droit de vendre.

Une donation de la pleine propriété permet de sortir totalement le bien immobilier de son patrimoine. Cela peut donc être intéressant d’un point de vue fiscal, pour ceux qui ont un patrimoine immobilier important.

Une donation de la nue-propriété uniquement permet de continuer de percevoir des revenus, tout en ayant céder le droit de disposer du bien. Cela peut être intéressant pour quelqu’un aux revenus modestes qui souhaite conserver cette source de revenus. Au décès du donateur, il n’y a aucune démarche à accomplir pour que le bénéficiaire devienne pleinement propriétaire du bien immobilier.

Enfin, une donation de l’usufruit permet de faire bénéficier des revenus locatifs du bien à son bénéficiaire, tout en conservant la nue-propriété du bien immobilier. Le donateur peut alors sortir le bien immobilier de l’assiette de son IFI (Impôt sur le Fortune Immobilière).

Le fait de donner seulement une partie de la propriété (nue-propriété ou usufruit) permet également de réduire la valeur de la donation, et donc le montant des droits à payer.

Donation immobilière : Avantages fiscaux

Le principal avantage fiscal de la donation immobilière est l’abattement à hauteur de 100.000€ par enfant tous les 15 ans. Ou 31.865€ par petit-enfant. Par ailleurs, l’âge du donateur peut également donner droit à d’autres réductions fiscales.

Frais de donation-partage à prévoir (les mêmes qu'une donation simple acceptée)

Lors d’une donation-partage, le montant des droits à payer est proportionnel à la valeur du bien immobilier.

- Des taxes sont appliquées pour tout ce qui dépasse la valeur de l’abattement selon un barème progressif.

Ces abattements et les taxes dépendent du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire. L'abattement n'est valable que si aucune donation n'a eu lieu pendant les 15 dernières années.

Voici les abattements et taxes proposés en fonction du lien entre le donateur et ses héritiers présomptifs.
D'un parent à ses enfants
Abattement : 100.000€ depuis le 17 août 2012, par parent et par enfant.
Taxes proportionnelles appliquées après l’abattement :
Moins de 8 072 € -> 5%
Entre 8 072 € et 12 109 € -> 10%
Entre 12 109 € et 15 932 € -> 15%
Entre 15 932 € et 552 324 € -> 20%
Entre 552 324 € et 902 838 € -> 30%
Entre 902 838 € et 1 805 677 € -> 40%
Supérieure à 1 805 677 € -> 45%

D'un grand-parent à un petit-enfant :
Abattement : 31.865€ depuis 2011 entre chaque grand-parent et chaque petit-enfant.
Taxes proportionnelles appliquées après l’abattement :
Moins de 8 072 € -> 5%
Entre 8 072 € et 12 109 € -> 10%
Entre 12 109 € et 15 932 € -> 15%
Entre 15 932 € et 552 324 € -> 20%
Entre 552 324 € et 902 838 € -> 30%
Entre 902 838 € et 1 805 677 € -> 40%
Supérieure à 1 805 677 € -> 45%


- Les émoluments du notaire sont également proportionnels.

Le tarif de cet acte notarié est proportionnel. Cela signifie que son coût final dépend de la valeur du ou des biens inclus dans cette donation-partage. Ce tarif proportionnel suit le schéma suivant :

Tranches d’assiette -> Taux applicable
De 0 à 6 500 € -> 4,931 %
De 6 500 € à 17 000 € -> 2,034 %
De 17 000 € à 60 000 € -> 1,356 %
Plus de 60 000 € -> 1,017 %


- Frais d’enregistrement liés à un bien immobilier (contribution de sécurité immobilière + taxe de publicité foncière notamment).

Prenons un exemple. Une donation ou une donation-partage porte sur un appartement détenu par les deux parents à 50% chacun. Cet appartement vaut 600.000€. Le père décide de transmettre ses parts de l'appartement à ses deux enfants.

Ainsi, les frais de donations s'élèvent à 21.752,32€ (hors frais d'enregistrement liés à un bien immobilier).

Dont 18.194,35€ de taxes et 3.557,97€ d'émoluments pour le notaire.
Calcul des taxes :

300.000€ - 100.000€ x 2 (enfants) = 100.000€ d'assiette taxable.

8.072€ x 5%

+ (12.109€ - 8.072€) x 10%
+ (15.932€ - 12.109€) x 15%
+ (100.000€ - 15.932€) x 20%
-----------------------------
18.194,35€ de taxes dues au Trésor Public.

Calcul des émoluments du notaire :
6.500€ x 4,931%
+ (17.000€ - 6.500€) x 2,034%
+ (60.000€ - 17.000€) x 1,356%
+ (300.000€ - 60.000€) x 1,017%
---------------------------------
3.557,97€ de rémunération pour le notaire.
Cela peut paraître élevé, mais grâce aux abattement, les frais sont moins élevés que lors d'une succession. Cela vaut donc le coup de préparer la transmission de son patrimoine par donation ou donation-partage.

Autre mécanisme de transmission : la création d’une SCI

Une autre procédure permet également de transmettre un bien immobilier : la société civile immobilière (SCI).


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