VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) : Les trois étapes clés

La VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) est un contrat visant l’achat d’un bien neuf sur plan, c’est-à-dire d’un bien non encore construit, et conclu entre un promoteur (le vendeur) et un acheteur (l’acquéreur).

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Sommaire

  1. VEFA : définition
  2. Le contrat de réservation
  3. Le contrat de vente définitif pour une VEFA
  4. La livraison d'un bien vendu en VEFA



VEFA : définition


L’article 1601-3 du code civil définit la vente en état futur d’achèvement comme « le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes ».

Il s'agit d'un contrat visant l’achat d’un bien neuf sur plan, c’est-à-dire d’un bien non encore construit, et conclu entre un promoteur (le vendeur) et un acheteur (l’acquéreur).

Ainsi « les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution : l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux ». Quant au vendeur, l’article précise qu’« il conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ».

Simple dans le principe, la VEFA nécessite en réalité les conseils avisés d’un notaire au cours des trois principales étapes de son déroulement.

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Le contrat de réservation


La procédure de vente en état futur d’achèvement débute par la conclusion d’un contrat de réservation aussi nommé contrat préliminaire.

Ce contrat est une sécurité pour l’acquéreur qui a ainsi le temps de décider des éléments caractéristiques de son bien avant la signature définitive et sans crainte que celui-ci ne soit vendu à quelqu’un d’autre.

A noter toutefois deux choses :

  • La responsabilité du vendeur ne peut pas être engagée si aucun contrat de réservation n’a été pris car ce contrat est en réalité facultatif. Ce contrat de réservation n'est pas comparable à une promesse de vente ou à un compromis de vente.
  • Même si ce contrat a été conclu, le vendeur n’est toujours pas dans l’obligation de réaliser les constructions. Il aura simplement à restituer le dépôt de garantie s’il existe.


Le contrat de réservation peut se faire sans la présence d’un notaire et sera sous forme d’un acte sous signatures privées. Il doit posséder certains éléments fondamentaux :

  • Contenu des biens : nombre de pièces principales et de pièces de services, dépendances et dégagements, localisation à l’intérieur de l’immeuble ou du lotissement
  • Prix final de l’acquisition
  • Les conditions de sa révision éventuelle
  • Date de conclusion du contrat
  • Durée des travaux
  • Conditions légales selon lesquelles l’acquéreur peut renoncer à son bien.


Ce contrat peut prévoir la présence d’un dépôt de garantie qui permet au vendeur de limiter les cas de désistement des acquéreurs en leur faisant payer une partie du prix final qu’ils perdront s’ils désirent ne plus acquérir le bien et qui reviendra au vendeur.

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Le contrat de vente définitif pour une VEFA


L’acte de vente de la VEFA doit obligatoirement être un acte authentique de vente établi par un notaire et contenant la description du bien, ainsi que le prix et l’échelonnement obligatoire des paiements versés au regard de l’avancée de la construction.

Echelonnement des paiements pour une VEFA


L’échelonnement est encadré et chaque contrat doit respecter cet échelonnement pour être valide. Des pourcentages sont fixés pour les tranches suivantes des travaux de construction réalisés :

  • Fin des fondations : versement de 35% du prix final
  • Mise hors d'eau : versement additionnel de 35% du prix final
  • Construction du bien terminée : versement additionnel de 25% du prix final
  • Remise du bien à son propriétaire : versement final du solde de 5% dès lors qu'aucune contestation de l'acquéreur n'existe.


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Que contient le contrat VEFA ?


Le contrat de vente définitif d'une VEFA contient obligatoirement les éléments suivants :

  • La date de conclusion du contrat
  • La date de remise de l'acquisition
  • Les garanties financières d'achèvement des travaux et de remboursement
  • Les assurances-construction
  • Les autorisations administratives.


Le vendeur doit faire attention aux délais entourant la VEFA : le projet de VEFA doit être notifié à l’acquéreur au maximum 1 mois avant la date de signature définitive du contrat de VEFA.

L’étape de notification permet de s’assurer que l’acquéreur a bien eu accès et connaissance aux documents concernant le projet. Elle se fait par lettre recommandée avec accusé de réception :

  • Le projet de VEFA
  • Le plan côté des lots vendus
  • La notice technique descriptive
  • Le plan de l’ensemble immobilier
  • La copie de certains documents


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La livraison du bien vendu en VEFA


Il s’agit de la dernière étape de la VEFA : le bien a fini d’être construit et l’acquéreur va pouvoir le récupérer.
Cette étape est marquée par l’obligation de délivrance qui conduit à un défaut de conformité si le bien à acquérir ne répond pas aux stipulations du contrat.

La livraison est précédée par la réception du bien qui induit une visite du lieu par l’acquéreur et au cours de laquelle est dressé un procès-verbal qui va lister les défauts ou les critères contenus dans le contrat préliminaire qui ne se retrouvent pas dans le bien livré. Ce procès-verbal peut être dressé par un huissier de justice si des désaccords existent entre l’acquéreur et le constructeur / vendeur ou non. Il s’agit alors d’un constat d’huissier de réception de chantier.

Après cette procédure, l’acquéreur doit prendre livraison et possession du bien, c’est-à-dire qu’il en devient enfin et réellement le propriétaire.

Retard de livraison du chantier


Si la date de livraison prévue au départ n’est finalement pas respectée, les conséquences dépendent de ce qui a été prévu au départ dans le contrat préliminaire.

Deux situations apparaissent :

  • Le retard est occasionné par des évènements indépendants de la volonté du promoteur comme des intempéries ou des grèves : ils seront prévus dans le contrat sous le nom de causes contractuelles de suspension de délai. Ces causes peuvent ainsi être incorporées dans le contrat de vente si elles sont à l’origine d’un retard sans engager la responsabilité du vendeur.

  • Le retard résulte du promoteur qui a retardé la livraison sans raisons particulières et justifiables. Là encore l’acquéreur a deux possibilités pour obtenir indemnisation :
      un accord amiable avec le promoteur

      une saisie du juge pour régler le conflit


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Défauts de conformité et malfaçons à la réception du chantier VEFA


Une autre problématique tout aussi courante peut apparaître : les défauts de conformité et les malfaçons au moment de la réception du chantier VEFA.

Défauts de conformité
Si le défaut de conformité est substantiel, le bien est inachevé et ne peut donc pas être livré.

  • Aucun paiement du solde ne sera remis au promoteur par l’acquéreur jusqu’à la mise en conformité.

  • En cas de non mise en conformité persistante, l’acquéreur peut demander la résolution de la vente, c’est-à-dire l’annulation des effets du contrat dans le passé et pour l’avenir.


Si le défaut de conformité n’est pas substantiel, il manque des critères convenus dans le contrat préliminaire ex : des murs peints en bleus au lieu de rouge, le solde est mis de côté dans une banque ou chez le notaire jusqu’à que la situation soit réglée par le vendeur.

Malfaçons
Si les travaux correspondent bien aux critères convenus au départ mais qu’ils ont été mal faits, il s’agit d’une :

  • Malfaçon fondamentale, c’est-à-dire qui empêche l’acquéreur de vivre dans le bien : la remise des clés ne se fait pas et aucune remise de solde.

  • Malfaçon mineure : des réserves sont incorporées dans le procès-verbal vu ci-dessus.


Les malfaçons ne sont pas toujours visibles à la réception du chantier. C'est pour cela qu'il existe une garantie décennale qui couvre l'acquéreur d'un bien nouvellement construit. L'acquéreur peut faire appel à un huissier de justice pour dresser un constat de malfaçon. L'intervention d'un huissier permet d'obtenir un constat impartial utile dans les négociations amiables avec le constructeur ou utile lors d'une procédure judiciaire.

Ces différentes garanties sont contractuelles et engagent le vendeur à réaliser un bien conforme, dans les délais convenus. L’acquéreur peut toutefois se munir de garanties qui le protège encore davantage.

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