IFI : 5 points clés sur l'impôt sur la fortune immobilière - izilaw

IFI : comprendre cet impôt et le rôle du notaire

Nouvel impôt depuis le 1er janvier 2018, cet impôt sur la fortune immobilière remplace l'ISF. Son objectif est de taxer les patrimoines immobiliers importants.

IFI : qui est concerné par cet impôt ?

Tous les particuliers et foyers fiscaux qui résident en France sont assujettis à l’IFI sur tous leurs biens immobiliers qu’ils soient en France ou à l’étranger.

Tous les particuliers et foyers fiscaux résidant à l’étranger ne sont assujettis à l’IFI que sur leurs bien immobiliers situés en France.

Les personnes qui ont résidé à l’étranger au moins 5 ans, bénéficient d’un régime transitoire à leur retour en France. En effet, pendant les 5 premières années qui suivent leur retour en France, ils ne sont redevables de l’IFI que sur leurs biens immobiliers situés en France. Après ce délai de 5 ans, ils sont redevables de l’IFI sur l’ensemble de leurs biens immobiliers en France et à l’étranger.

C’est la notion de foyer fiscal qui prime pour évaluer le patrimoine immobilier à prendre en compte dans le calcul de l’impôt. Sauf pour deux exceptions :
  • Couple marié sous le régime de la séparation de biens si les deux époux vivent séparément : dans ce cas, chacun des époux déclare indépendamment de l’autre son patrimoine immobilier.
  • Couple marié en instance de séparation ou de divorce qui sont autorisés à vivre séparément : dans ce cas, chacun des époux déclare de manière indépendante de l’autre son patrimoine immobilier pour l’IFI.

IFI : quels biens sont pris en compte ?

L’impôt sur la fortune immobilière porte sur tous les biens immobiliers détenus directement ou indirectement (via une SCI, SCPI ou OPCI par exemple). Seuls les titres de sociétés foncières cotées ne sont pas inclus dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.
Comme évoqué plus haut, les résidents en France doivent intégrer tous leurs biens immobiliers y compris ceux détenus à l’étranger.

Pour les non-résidents français, l’impôt ne concernera que les biens immobiliers détenus en France.

IFI : estimer la valeur des biens immobiliers dans sa déclaration

L’estimation des biens immobiliers est de la responsabilité des contribuables. L’administration fiscale demande en effet aux contribuables de déclarer la valeur vénale des biens immobiliers. C’est-à-dire la valeur de marché que vous pourriez tirer de la vente du bien immobilier en question. Des contrôles ont lieu par l’administration fiscale pour vérifier que vous n’ayez pas minorer la valeur de votre bien pour réduire l’impôt sur la fortune immobilière dû à l’Etat.

Il existe plusieurs moyens d’estimer la valeur de ce bien pour argumenter votre estimation en cas de contrôle :
  • Sites d’annonces immobilières : vous pouvez fonder votre estimation sur les prix de vente demandés sur les annonces immobilières. Il faut alors identifier des biens comparables dans une zone géographique adéquate.
  • Base « Patrim » qui recense le prix des biens vendus : cette base de données est publique. L'administration fiscale la met à disposition sur le site impots.gouv.fr et fournit le prix de vente de biens similaires.
  • Conseils de votre notaire : si votre bien est atypique, ou que votre patrimoine est important ou dans une zone qui a évolué de manière significative, les conseils de votre notaire pourront être utiles. Il pourra notamment réaliser une expertise officielle, qui prouvera alors votre bonne foi auprès de l’administration fiscale. Cela vous fournit un argument de poids en cas de contrôle.

De manière générale, il convient de réviser votre estimation tous les 3 ou 4 ans. Sans mise à jour, l’administration fiscale se penchera alors plus en détails sur votre dossier pour vérifier s’il y a bien une sous-valorisation du bien.

IFI : des exonérations existent sur certains biens

En premier lieu, votre résidence principale vous donne droit à un abattement de 30% sur la valeur de marché du bien. Cet abattement ne s’applique pas si votre résidence principale appartient à une SCI. En revanche, si votre résidence secondaire appartient à une SCI, vous pouvez appliquer une minoration de 10% à 20%. Cette minoration compense la moindre liquidité du bien immobilier.
La même logique que pour la SCI s'applique à un bien immobilier détenu en indivision. Plus le nombre d’indivisaires est important, plus la décote à appliquer le sera, dans la limite de 30%.
Les biens immobiliers que vous détenez et que vous avez mis en location permettent également d’appliquer une décote. Ce mécanisme doit inciter les propriétaires de logements vacants à les proposer sur le marché du logement. La décote tolérée selon la jurisprudence se situe autour de 20%. Les biens immobiliers professionnels bénéficient d'une exonération totale. Il faut que le bien immobilier soit nécessaire à l’exercice de la profession.
Les bois et forêts donnent également droit à exonération à hauteur des ¾ de leur valeur. Attention néanmoins, les parts de société d’épargne forestière ne permettent pas d’obtenir d’exonération. Enfin, certains passifs sont déductibles. C’est le cas des emprunts immobiliers en cours, ou des emprunts liés à des travaux d’amélioration, de rénovation ou d’agrandissement.

IFI : en quoi un notaire peut-il vous aider ?

Le notaire pourra vous aider à estimer votre bien immobilier si vous manquez de données exploitables pour le faire. Nous vous recommandons de consulter un notaire si votre patrimoine immobilier est important, dans différentes zones géographiques et composé de biens de différentes natures.

Le notaire pourra alors vous fournir des éléments d’évaluation pour chacun de vos biens. Ce qui vous permettra potentiellement d'éviter une majoration de vos impôts.

Votre notaire vous aidera donc à collecter les éléments permettant de justifier l’estimation des biens. Il vous permet également d’apporter une preuve de bonne foi auprès de l’administration fiscale. En effet, vous aurez fait l’effort de consulter un expert de l’immobilier. Cela peut faciliter vos échanges avec l’administration fiscale en cas de contrôle.

Enfin, l’administration fiscale ne demande pas nécessairement de revoir chaque année l’évaluation de vos biens. Sauf ceux situés dans une zone où le marché à fortement évolué à la hausse. Vous pourrez alors consulter votre notaire sur le sujet une fois tous les 3 ou 4 ans.


En savoir plus sur les intervention du notaire

Prendre rendez-vous en ligne
avec un Notaire


Pour toute question supplémentaire, vous pouvez :