Dépôt de garantie non restitué : faire intervenir un huissier

Une caution ou un dépôt de garantie sont souvent demandés lors de signature d’un contrat de location, ou au moment de la signature de l’état des lieux d’entrée. Ce dépôt de garantie sert à protéger le propriétaire face à certains risques. Souvent le dépôt de garantie génère des conflits au moment de sa restitution.


Sommaire

  1. Dépôt de garantie : définition
  2. Dans quels cas est-il possible d’effectuer une retenue sur le dépôt de garantie ?
  3. Dans quels délais faut-il restituer le dépôt de garantie ?
  4. Que faire si le montant du dépôt de garantie est insuffisant pour couvrir les frais ?
  5. Que faire en cas de désaccord entre locataire et propriétaire ?
  6. Modèle de lettre de restitution de caution



Dépôt de garantie : définition


Le propriétaire peut exiger le versement d’un dépôt de garantie pour se couvrir contre d’éventuels manquements du locataire. Ce montant, et les manquements contre lesquels ce dépôt permet de se protéger sont encadrés par la loi.

Montant du dépôt de garantie : Le montant du dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à 1 mois de loyer hors charges. Ce montant doit être clairement mentionné dans le contrat de location. Ce montant ne peut être révisé pendant la durée de la location. Dans le cas, où le loyer est payé d'avance pour une période de plus de 2 mois, alors il ne peut être exigé le versement d'un dépôt de garantie.

Utilisation de ce montant par le propriétaire : Le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie pour se prémunir contre certains risques de dégradation du logement par le locataire. Il ne peut utiliser ce dépôt de garantie pour couvrir une période sans locataire à l'issue du contrat de location avec son locataire précédent. Ce dépôt ne peut servir qu'à financer d'éventuels travaux ou à régler la dette du locataire.

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Dans quels cas est-il possible d’effectuer une retenue sur le dépôt de garantie ?


Le propriétaire peut retenir sur ce dépôt de garantie, tout ou partie du montant, dans certains cas précis dont est responsable le locataire. Le propriétaire n’est pas donc pas libre de retenir tout ou partie de ce dépôt de garantie comme il l’entend, il faut que cela se justifie via l’un des cas suivants :

  • Loyer impayé
  • Charges impayées
  • Travaux locatifs
  • Dégradations du logement


Le propriétaire doit être en capacité de prouver que la situation correspond à l’un des cas cités ci-dessus pour justifier la retenue de tout ou partie du dépôt de garantie. Pour cela, il doit pouvoir transmettre au locataire l’un des documents suivants expliquant pourquoi cette retenue est effectuée :

  • Etat des lieux d’entrée et de sortie
  • Photographies
  • Constat d’huissier
  • Factures ou devis
  • Lettres de réclamations des loyers impayés ou courrier de mise en demeure de payer


Ces éléments permettront de prouver que la retenue du dépôt de garantie correspond à un juste montant compte-tenu de la situation. C’est au propriétaire de justifier la retenue sur le dépôt de garantie.

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Dans quels délais faut-il restituer le dépôt de garantie ?


Parfois, le propriétaire remet le dépôt de garantie au locataire le jour de l’état des lieux de sortie si le logement est en parfait état. C’est cependant très rare. Il existe souvent un délai entre la remise des clés et la restitution effective du dépôt de garantie.

Légalement, ou dans le contrat de location, il est mentionné qu’un délai peut exister entre le jour de la remise des clés et la restitution du dépôt de garantie. Ce délai permet au propriétaire d’effectuer les travaux de réparations éventuels et ainsi de justifier le montant des dépenses qui seraient imputables au locataire.

Ce délai dépend du type de location.

  • Location à titre de résidence principale : la loi fixe le délai entre la remise des clés et la restitution du dépôt de garantie à 2 mois. Il s’agit d’un délai maximum pendant lequel le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans sa totalité ou seulement partiellement. Un cas particulier est prévu. Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, ce délai entre la remise des clés et la restitution du dépôt de garantie ne peut excéder 1 mois.

  • Autres types de location : pour les autres types de location, ce délai dépend du contrat de bail qui a été signé. Par exemple, un contrat de bail pour une location saisonnière prévoit en général que le bailleur disposera d’un délai pour réaliser les potentiels travaux nécessaires. Ce délai ne dépend donc pas de la durée réelle de l’occupation du logement par le locataire. Parfois, le bailleur n’encaisse pas le chèque de caution pour des locations de courte durée. Et cela lui permet de rendre le chèque lors de l’état des lieux de sortie si le logement est rendu en bon état. Légalement cependant, rien n’interdit au bailleur d’encaisser le chèque de caution, et de restituer le montant de ce dépôt de garantie après un délai.


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Que faire si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans le délai prévu ?


Si le bailleur dépasse le délai prévu initialement, par la loi ou par le contrat de bail, alors le locataire doit le contacter d’abord via une lettre simple. Il doit rappeler quel était le délai initial et que le bailleur l’a dépassé à ce jour, sans restitution du dépôt de garantie.

Si ce premier courrier simple n’aboutit pas, alors l’ancien locataire peut envoyer un courrier recommandé avec avis de réception. Cela permettra de tracer ces demandes.

La nouvelle loi ALUR impose désormais au locataire de communiquer sa nouvelle adresse à son bailleur lors de la remise des clés. Cela permettra au bailleur d’envoyer le chèque de caution par voie postale. Si le locataire ne le fait pas, il ne pourra alors pas prétendre à l’indemnité à laquelle il a droit.

En effet, si le bailleur ne remet pas le chèque de caution ou ne restitue pas le dépôt de garantie dans le délai imparti, alors le locataire peut demander une majoration du montant de 10% du loyer à chaque nouvelle période mensuelle commencée.

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Que faire quand le dépôt de garantie est insuffisant pour couvrir les frais ?


A l’inverse, si le montant du dépôt de garantie n’est pas suffisant pour couvrir les frais engagés par le propriétaire, ce dernier doit contacter son ex-locataire et sa caution pour réclamer la somme due. Il peut le faire via une lettre simple, ou via un courrier recommandé avec avis de réception.

Si cela ne suffit pas, le propriétaire peut alors demander à un huissier de justice d’intervenir ou il peut saisir le tribunal pour lancer une procédure de recouvrement judiciaire.

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Que faire en cas de désaccord entre le locataire et le propriétaire ?


Si le désaccord persiste entre le locataire et le propriétaire, les deux peuvent exprimer une demande conjointe ou chacun individuellement auprès d’une commission départementale de conciliation. Cette commission, composée de représentants de locataires et de représentants de propriétaires, tentera de parvenir à un accord amiable entre les deux parties.

Si cela ne suffit toujours pas, il faudra porter l’affaire devant le tribunal d’instance. Le délai pour le faire est de 3 ans à partir du jour où aurait dû être restitué le dépôt de garantie.

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Modèle de lettre de demande de restitution de caution


Voici un modèle de lettre de demande de restitution de caution si celle-ci n’a pas été restituée dans le délai imparti.

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[Nom, prénom et coordonnées du locataire]
Objet : Mise en demeure de restitution du dépôt de garantie
[Madame/Monsieur] ,

A ce jour, je n’ai pas reçu la restitution de mon dépôt de garantie d’un montant de [montant de la somme] que vous deviez me restituer pour le logement situé : [adresse].

Je vous rappelle que suite à mon départ effectué le [date] , un état des lieux [contradictoire / établi par huissier] a été établi le [date] . Je vous ai remis les clés le [date de remise des clés] en main propre. L’état des lieux de sortie stipule qu’aucune dégradation n'a été commise. Cet état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.

Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de 1 mois à compter de la remise des clés. Si ce n’est pas le cas, ce montant sera majoré d'une somme de 10 % du loyer mensuel hors charges, pour chaque mois de retard commencé. A ce jour, le délai de restitution est dépassé de plus de [nombre de mois de retard commencé].

Je vous mets donc en demeure de me restituer la somme de [somme due] pour le dépôt de garantie majorée de [majoration selon le nombre de mois de retard] dans un délai de 8 jours à compter de la réception de la présente. A défaut, je me verrai contraint de saisir le tribunal compétent.

Je vous salue cordialement,
[Signature]

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