Congé et résiliation d’un bail, comment faire ?

Vous souhaitez donner congé à votre locataire ou mettre fin à votre contrat de bail et ne savez pas comment faire ? Il s’agit d’un bail commercial ? d’un bail d’habitation ? Voici une fiche complète pour vous aider à y voir plus clair.


Sommaire :

  1. Congé du bail par le locataire
  2. Congé pour travaux donné par le bailleur
  3. Quelle différence entre un congé ou une résolution de bail ?
  4. Peut-on résilier un bail commercial en cas de cessation d’activité ?
  5. Peut-on céder un bail commercial ?



1- Congé du bail par le locataire


Le locataire d’un logement ou d’un local commercial peut prendre l’initiative de donner congé à son bailleur. Il doit cependant respecter certaines conditions et une procédure différentes selon les cas. Ainsi, pour un logement vide, un logement meublé ou un local commercial, les procédures et les conditions diffèrent.

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1.1- Congé du bail pour un logement vide (secteur privé ou social)


Le locataire d’un logement vide peut donner congé à tout moment, dans la mesure où il respecte un délai de préavis. Tout d’abord le locataire doit adresser son congé par une lettre formelle envoyée à son propriétaire.

Cette lettre formelle peut prendre différentes formes, mais doit respecter l’une des formes suivantes :


Par exemple, un courrier électronique pour annoncer son congé n’est pas valide juridiquement. Cela pourra vous être opposé par votre propriétaire en cas de litige.

Il faut faire attention avec d’envoyer sa lettre. En effet, une fois transmise, cette demande de congé ne peut pas être annulée, sauf si le propriétaire l’accepte.

La date de réception de cette lettre ouvre une période de préavis pendant laquelle le locataire est toujours soumis à ses obligations. Cela signifie que pendant cette période de préavis, le locataire doit continuer de payer son loyer.

Le délai de préavis varie en fonction de la zone dans laquelle se situe le logement que le locataire quitte, zone dite tendue ou zone non tendue. La liste des communes faisant partie de la zone tendue est fixée par décret. C’est donc au locataire de vérifier si son logement fait partie d’une zone tendue ou non tendue. Pour cela vous pouvez consulter ce décret ici.

Zone tendue : le préavis applicable dure 1 mois. Ainsi le locataire doit envoyer sa lettre au moins 1 mois avant la date du départ envisagée.

Zone non tendue : le cas général applicable est un délai de 3 mois avant le départ du locataire. Cependant dans certains cas particuliers, ce délai peut être réduit à 1 mois. C’est le cas dans les situations suivantes :

  • lorsque le locataire part après avoir obtenu un logement social,
  • lorsque le locataire perçoit le RSA ou l’allocation adulte handicapé (AAH),
  • lorsque l’état de santé du locataire justifie un changement de domicile
  • obtention d’un premier emploi ou perte de son emploi
  • mutation professionnelle : la date de mutation doit être suffisamment proche de la date du congé.


Le locataire doit payer son loyer et ses charges jusqu’à la fin de son préavis. Cependant, si le propriétaire trouve un nouveau locataire pour remplacer son locataire sur le départ, ils peuvent se mettre d’accord tous les deux pour écourter le préavis. Mais cela n’est faisable que si les deux parties prenantes (propriétaire et locataire sur le départ) expriment leur accord formel.

En aucun cas, le locataire ne peut déduire de son dernier loyer le dépôt de garantie qu’il avait versé à son propriétaire au entrant dans les lieux. Ce dépôt de garantie est en effet lié à l’état dans lequel le locataire laisse le logement en partant. La restitution de ce dépôt de garantie se fait après l’état des lieux de sortie et après avec estimé les dégradations éventuelles, sachant que l’usure « normale » ne peut faire l’objet d’une retenue sur ce dépôt de garantie.

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1.2- Résiliation du bail pour un logement meublé


Dans le cas d’un logement meublé, le locataire peut quitter son logement à tout moment en respectant certaines conditions. Le congé du locataire doit être communiqué au propriétaire par les mêmes moyens que pour un logement vide. C’est-à-dire l’un des moyens suivants :


Pour rappel, un courrier électronique n’a pas de valeur juridique pour annoncer son congé d’un bail de location. Cela peut suffire si vous entretenez des relations de confiance avec votre propriétaire, mais en cas de litige ou de conflit, cela ne pourra pas reconnu comme valable et donc vous serez considéré comme locataire du logement ayant des obligations à respecter, comme le paiement du loyer.

Délai de préavis : Le délai de préavis pour un logement meublé est d’1 mois. Ce délai démarre lorsque le courrier recommandé est remis au propriétaire, lorsque l’acte est remis par l’huissier ou lorsque la lettre a été remise en main propre au propriétaire. Pendant ce mois de préavis, vous êtes toujours locataire de plein droit, et le contrat de bail est valide. Ainsi vous devez continuer de payer votre loyer et les charges associées pendant ce délai de préavis.

Pour un bail étudiant de 9 mois, le délai de préavis est le même et dure 1 mois. Et pour une colocation, le congé d’un colocataire ne vaut que pour lui-même et n’a pas d’impact sur les autres colocataires.

Dépôt de garantie : En aucun cas, le locataire ne peut soustraire son dépôt de garantie au dernier loyer qu’il doit verser au propriétaire. Le dépôt de garantie déposé en entrant dans les lieux permet de compenser des dégradations éventuelles du locataire dans le logement. Ces dégradations ne peuvent être des cas d’usure « normale ». La restitution du dépôt de garantie se fait après l’état des lieux de sortie, avec constatation de l’état du logement.

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1.3- Modèle de lettre de congé pour un logement


Pour rédiger votre lettre de congé pour une location d'un logement vide ou meublé, les éléments suivants doivent être mentionnés :

  • Identité du bailleur et du locataire
  • Adresse du logement loué
  • Description des locaux s'il en existe
  • Mention de l'article de loi justifiant le préavis
  • Date de conclusion du bail
  • Date de prise en compte du congé après la période de préavis


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1.4- Résiliation d’un bail commercial par le locataire


Il est possible de résilier ou suspendre un bail commercial, seulement sous certaines conditions et en respectant une procédure stricte.

Le locataire a le droit de donné congé à son propriétaire à la fin de chaque période triennale, c’est-à-dire tous les 3 ans. La durée du bail est en général conclue pour 9 ans. Cela découpe donc le bail en 3 périodes triennales à la fin desquelles le locataire a une option de sortie.

Le contrat de bail signé entre le propriétaire et le locataire peut autoriser le locataire à donner congé à d’autres échéances que les périodes triennales. Par exemple, une clause peut prévoir que le locataire a le droit de donner congé chaque fin d’année civile.

Ces précédentes échéances auxquelles le locataire peut demander congé, sont valables pendant la durée du bail avant tacite reconduction, soit pendant les 9 premières années.

Après les 9 premières années, lors d’une période de tacite reconduction, le locataire peut donner congé à chaque fin de trimestre civil.

Enfin, dans certains cas exceptionnels, le locataire bénéficie de nouvelles échéances pour donner congé. Voici les principales exceptions prévues par la loi :

Départ à la retraite du locataire : lorsque le locataire part à la retraite, il peut donner congé à tout moment. Il doit cependant respecter un préavis de 6 mois avant la date du départ à laquelle il rendra le local.

Pension d’invalidité : si le locataire bénéficie d’une pension d’invalidité, il peut alors donner congé à tout moment. Le délai de préavis à respecter est le même que le cas précédent, soit 6 mois avant de rendre le local.

Décès du locataire : le décès du locataire n’entraîne pas toujours la résiliation automatique du bail. Il faut que le contrat de bail prévoie ce cas, et précise officiellement que le décès entraîne la résiliation de ce contrat. Si ce n’est pas prévu dans le contrat, le contrat de bail est transmis aux héritiers du défunt. Ce sont aux héritiers de résilier le contrat. Ils bénéficient cependant des mêmes conditions que si le locataire partait à la retraite. Ils doivent donc respecter un préavis de 6 mois.

Le locataire, pour donner congé à son bailleur, doit suivre l’un des schémas suivants :

Dans le cadre de la fin d’une période triennale : le locataire peut donner congé via un courrier recommandé avec avis de réception, ou via un acte d’huissier.

Dans le cadre du terme du bail ou de sa prolongation tacite : le congé doit être donné obligatoirement via un acte d’huissier.

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2- Congé pour travaux donné par le bailleur


Le propriétaire-bailleur a également le droit de donner congé à son locataire dans certains cas précis. Il peut le faire, dans le cas de certains travaux à mener dans le local loué.

2.1- Travaux qui donnent droit au bailleur de donner congé


Seuls certains travaux donnent le droit au propriétaire-bailleur de donner congé à son locataire dans un local commercial. Il faut pour cela que les travaux nécessitent l’évacuation des lieux par le locataire. Il s’agit des travaux suivants :

Reconstruction de l’immeuble : il faut que ce projet nécessite la démolition de l’immeuble avant sa reconstruction. Ce droit de donner congé n’est pas donné s’il s’agit d’une simple transformation de l’immeuble.

Restauration immobilière ou projet de renouvellement urbain

Transformation à usage principal d’habitation d’un immeuble existant, uniquement par voie de reconstruction, de rénovation ou réhabilitation.

En dehors de ces cas, les autres travaux envisagés par le propriétaire-bailleur ne lui accordent pas le droit de donner congé au locataire.

2.2- Echéances auxquelles le propriétaire-bailleur peut donner congé


Bien que certains types de travaux donnent le droit au propriétaire-bailleur de donner congé à son locataire, il ne peut le faire qu’à certaines échéances précises.

Le propriétaire-bailleur peut donner congé à son locataire à la fin d’une période triennale pendant la durée initiale du bail, ou il peut refuser le renouvellement du bail à la fin de la durée initiale du bail.

Au cours de la période de tacite reconduction, le propriétaire-bailleur peut, sur les motifs évoqués dans la rubrique précédente, donner congé à son locataire à la fin de chaque trimestre civil.

Bon à savoir : la durée initiale du bail est la durée globale pour laquelle le bail a été convenu. C’est souvent 9 ans.

Le propriétaire-bailleur doit respecter un délai de préavis de 6 mois avant la fin de la période triennale pour que ce congé soit valide. Si le bailleur donne congé moins de 6 mois avant la fin de la période triennale, ou moins de 6 mois avant l’échéance visée, alors le congé ne prendra effet qu’à la prochaine échéance.

Par exemple, si le bailleur donne congé en septembre pour une période triennale qui prend fin en décembre, le congé sera pris en compte à la prochaine période triennale, soit en décembre 3 ans plus tard.

2.3- Indemnisation du locataire


Ce droit de donner congé au locataire, dans les cas de travaux présentés plus haut, s’accompagne également d’obligations. Le bailleur doit alors verser une indemnité d’éviction à son locataire ou lui trouver un local de remplacement, disponible immédiatement.

Indemnité d’éviction : cette indemnité est prévue pour compenser le préjudice subi par le locataire. Souvent, le montant de cette indemnité est évalué par un expert pour assurer une prise en compte de l’ensemble des préjudices.

Ainsi, cette indemnité est liée à la situation particulière du congé. Par exemple, si le congé entraîne la disparition du fonds, l’indemnité correspond à une indemnité de remplacement. Si le fonds peut être déplacé et que les clients vont suivre le locataire, alors il s’agit d’une indemnité de déplacement.

Local de remplacement : le local de remplacement doit offrir des conditions comparables au locataire. Les frais de déménagement et d’emménagement du locataire sont alors pris en charge par le propriétaire-bailleur.

Le propriétaire-bailleur doit formaliser la proposition et la communiquer par un acte d’huissier, au moins 6 mois avant l’échéance.

Le locataire dispose d’un délai de 3 mois pour accepter la proposition faite par le propriétaire-bailleur. Il doit alors renvoyer un courrier recommandé avec avis de réception ou un acte d’huissier. Cependant, si le locataire ne souhaite pas accepter la proposition, il peut saisir le juge pour faire juger l’acceptabilité de l’offre proposée.

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3- Quelle différence entre un congé ou une résolution de bail ?


Donner congé n’est pas la seule manière de mettre fin à un contrat de bail. La résolution de bail en est une autre. Comme vu précédemment, le propriétaire-bailleur ne peut donner congé à son locataire que sous certaines conditions et selon procédure stricte.

Si le locataire commet des fautes et ne respecte pas ses obligations dans l’exécution du bail, alors le propriétaire-bailleur peut demander la résolution du bail. Par exemple, il convient d’appliquer cette procédure si le locataire ne paie plus son loyer.

Souvent, les baux commerciaux intègrent une clause résolutoire. Cette clause permet de faire intervenir directement un huissier de justice en cas de loyer impayé. L’huissier envoie alors directement un commandement de payer, et à l’issue du délai accordé, une procédure judiciaire s’ouvre pour faire constater la résiliation du bail par un juge, afin de procéder par la suite à l’expulsion du locataire.

La résolution d’un bail se fonde donc sur le non-respect des obligations ou sur une faute commise par le locataire. Il n’y a donc aucune indemnité prévue pour le locataire.

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4- Peut-on résilier un bail commercial en cas de cessation d’activité ?


Le bail commercial peut être « cassé » de manière anticipée si l’entreprise locataire est placée en redressement judiciaire ou en liquidation judiciaire. C’est le liquidateur judiciaire qui se charge de mettre fin de manière anticipée à ce contrat de bail. Cette rupture anticipée est également possible pour une simple procédure de sauvegarde.

Dans les autres cas de cessation d’activité, celle-ci n’entraîne pas obligatoirement une rupture anticipée du bail. Par exemple, si un commerçant exerçant en entreprise individuelle décide de se radier lui-même du registre du commerce et des sociétés, alors cela n’entraîne pas automatiquement une rupture anticipée de son bail. Dans certains cas, il faut lancer une procédure de résiliation du bail

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5- Peut-on céder un bail commercial ?


Malgré les contraintes liées à un contrat de bail, le locataire sortant peut céder son bail. Pour cela il peut procéder via deux options :

Cession de son fonds de commerce : dans ce cas, le locataire sortant cède son activité qui regroupe le matériel, la marchandise, l’enseigne, le nom commercial, le droit au bail, la clientèle et la propriété intellectuelle associée.

Cession de son droit au bail : dans ce cas, le locataire sortant cède son droit à une tierce personne. Le bail demeure le même, mais l’identité du locataire change.

Ces deux procédures sont complexes et il est fortement recommandé de se faire accompagné par un professionnel du droit, huissier ou avocat en droit commercial ou droit des affaires.

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