Renouvellement de bail commercial : faut-il recourir à un huissier ?
Un bail commercial qui arrive à son terme peut entraîner plusieurs cas de figures. Si rien n'est fait, si le locataire demande un renouvellement, ou si le bailleur ou le locataire demande un congé, la procédure et les conséquences ne sont pas les mêmes.SOMMAIRE
Quelle différence entre une tacite prolongation et un renouvellement ?
A son terme, le bail commercial ne prend pas fin automatiquement. Si rien n'est fait, celui-ci se prolonge par tacite prolongation. Cette notion est différente d'un renouvellement. En effet la tacite prolongation entraîne la prolongation de l'ancien bail, sans formation d'un nouveau bail.
Cela veut dire que ce contrat de bail prolongé pourra faire l'objet d'un congé à tout moment après un préavis d'au moins 6 mois (dernier jour du trimestre civil éloigné de plus de 6 mois).
A partir de cette prolongation, le locataire n'est plus titulaire du droit au bail. Cela peut donc poser problème au moment de céder son fonds de commerce. Son acheteur devra donc négocier le renouvellement du bail ou un nouveau contrat de bail.
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Renouvellement de bail commercial à l'initiative du locataire
C'est le propriétaire du fonds de commerce qui doit demander le renouvellement du bail commercial au bailleur, pas le gérant sur place. Lorsque la demande de renouvellement est à l'initiative du locataire, aussi appelé le preneur, cela suit les 3 étapes suivantes :
Etape 1 - Courrier de demande de renouvellement
Le preneur doit attendre le 1er jour du 6ème mois avant l'échéance de fin de bail. Si à cette date-là, il n'a rien reçu de la part de son bailleur, alors il peut rédiger son courrier de demande de renouvellement.
Pour cela, le locataire peut envoyer simplement un courrier recommandé avec accusé de réception sauf si son contrat de bail précise qu'il doit passer par un acte extra-judiciaire signifié par un huissier, comme pour une demande de congé de bail.
Etape 2 - Réponse à la demande de renouvellement
Après réception de la demande de renouvellement, le bailleur peut réagir de différentes manières :
- Silence : si le bailleur ne répond pas à la demande de renouvellement, 3 mois après la réception de cette demande, celle-ci est réputée acceptée.
- Acceptation expresse : si le bailleur souhaite accepter la demande de renouvellement et qu'il veut également en profiter pour réviser le loyer associé au bail, alors il doit répondre par voie d'huissier. Il doit en effet envoyer un acte extra-judiciaire signifié par huissier pour formaliser son acceptation et sa proposition de loyer révisé.
- Refus : si le bailleur refuse la demande de renouvellement, il doit transmettre son refus via signification d'huissier. Dans cet acte extra-judiciaire il doit obligatoirement préciser le motif de son refus et y faire mention de l'alinéa 5 de l'article L.145-10 du code du commerce "L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement".
Etape 3 - Négociation de l'avenant
Si le bailleur accepte expressément la demande de renouvellement du locataire, s'ouvre alors la phase finale de négociation de l'avenant ou du nouveau contrat de bail. La méthode de révision du loyer ou règles de plafonnement doivent notamment être validées et intégrées au nouveau bail.
Après signature du nouveau bail, le bailleur et le preneur disposent d'un délai de rétractation d'un mois.
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Renouvellement de bail commercial à l'initiative du bailleur
Si c'est le bailleur qui est à l'initiative du renouvellement du bail, il doit suivre les 3 étapes suivantes :
Etape 1 - Congé avec offre de renouvellement
Le bailleur doit envoyer son congé avec offre de renouvellement au titulaire du bail au plus tard 6 mois avant la fin du bail. Le bailleur doit formaliser son offre dans un acte extra-judiciaire délivré par voie d'huissier. Si ce congé avec offre de renouvellement n'est pas fait dans ce format là, le preneur peut contester la validité du congé.
Cette offre doit également mentionner le nouveau loyer chiffré, que le preneur pourra accepter ou refuser avant l'ouverture de négociations.
Etape 2 - Réponse à l'offre de renouvellement
Pour répondre à l'offre de renouvellement, le locataire ou preneur, peut choisir de garder le silence ou donner son accord via acte d'huissier.
Le preneur peut également accepter l'offre de renouvellement mais refuser le montant du loyer proposé. Dans ce cas, le bailleur et le preneur doivent trouver un accord par voie de conciliation. Si aucun accord n'est trouvé, ils peuvent passer par la voie judiciaire au tribunal pour trancher.
Enfin, le preneur peut également refuser tout simplement la demande de renouvellement. Dans ce cas il doit quitter le local à la date d'échéance du bail. Sinon il devient occupant sans droit ni titre et doit indemniser le bailleur. Pour exprimer ce refus il peut le faire par courrier recommandé avec accusé de réception ou via huissier.
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Pourquoi passer par un huissier ?
La signification par voie d'huissier permet de garantir une date certaine de délivrance et donc de maîtriser les délais légaux associés. L'huissier remet effectivement en main propre l'acte comportant la demande ou la réponse à son destinataire.
Lorsque la démarche de congé et renouvellement est à l'initiative du bailleur, il doit signifier le preneur par voie d'huissier pour assurer une transmission de la proposition à une date certaine. La réponse du preneur peut ou non se faire par huissier. Cela dépend généralement du délai qu'il vous reste pour répondre ou de la relation que vous avez avec votre bailleur.
Lorsque l'initiative vient du preneur, il peut envoyer soit un courrier recommandé avec accusé de réception sauf si son contrat de bail stipule qu'il doit recourir à un huissier de justice pour signifier le bailleur. La réponse, si elle est formulée expressément par le bailleur, doit elle aussi passer par un huissier de justice.
L'intervention d'un huissier de justice permet de garantir des dates et des délais certains, pour ne pas générer de litiges sur ces points lors de la procédure.
Si vous avez besoin de faire intervenir un huissier pour signifier une demande de renouvellement, une offre de renouvellement ou une réponse, vous pouvez utiliser notre outil dédié : notre outil vous aide à trouver l'huissier le plus proche du lieu de résidence de votre destinataire et vous permet de vous faire confirmer le tarif avant la signification. Pour cela cliquez sur le bouton "Faire signifier un acte" ci-dessous.
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