Sous-location non autorisée : comment y mettre fin ?

Les sous-location non autorisée se sont développée avec l’émergence des plateformes de location de logement pour des courtes durées. Les locataires qui procèdent à des sous-locations illégales prennent des risques importants. Les propriétaires peuvent lancer une procédure à leur encontre pour y mettre fin et résilier le bail.

En savoir plus sur l'intervention des huissiers dans les rapports locatifs.




Sommaire

  1. Sous-location : définition
  2. Quels sont les risques d’une sous-location illégale ?
  3. Comment prouver et dénoncer une sous-location illégale ?
  4. Contrat de sous-location : ce qu’il doit contenir



Sous-location : définition


La sous-location est un contrat dans lequel un locataire donne en location son logement ou une partie de son logement à un tiers. Ainsi, le locataire reste locataire principal auprès de son propriétaire bailleur. En revanche, ce locataire devient bailleur pour le tiers à qui il sous-loue le logement.

Ainsi, louer une chambre pour une nuit dans un appartement loué constitue déjà une sous-location, même si c’est via une plateforme en ligne et que cela ne couvre pas le prix du loyer.

Contrat de sous-location : La sous-location, pour être autorisée, doit donc faire l’objet d’une autorisation écrite du bailleur à son locataire principal. Et cela, que la sous-location porte sur tout ou partie du logement, et que le contrat de location porte sur un bien vide ou un bien meublé. Le locataire doit donc demander une autorisation de sous-location et obtenir un accord écrit du bailleur.

Loyer réglementé de la sous-location : Le loyer de la sous-location est réglementé, et le locataire doit également obtenir l’accord de son bailleur sur le montant du loyer de la sous-location. Depuis la loi du 6 juillet 1989, le montant de ce loyer de sous-location ne peut pas excéder le montant du loyer payé par le locataire principal. Il est donc illégal de vouloir gagner de l’argent en sous-louant un bien dont on est le locataire principal à un prix supérieur à son loyer.

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Sous-location illégale : quels sont les risques ?


Par définition, la sous-location non autorisée par le bailleur est illégale. Le locataire qui ne respecte pas ses obligations et qui sous-loue tout ou partie du logement sans accord écrit du bailleur encourt les risques suivants, selon le code civil :

  • Résiliation du bail ou non renouvellement du bail
  • Expulsion du logement
  • Versement de dommages et intérêts
  • .


Pour cela, le bailleur doit prouver que le locataire est dans son tort avant de lancer des poursuites ou de lancer une procédure d’expulsion à l’encontre du locataire. Pour cela le propriétaire bailleur peut contacter un huissier pour faire dresser un constat de sous-location non-autorisée.

Ce constat d'huissier peut prendre plusieurs formes. Par exemple, cela peut suffire de constater que le logement fait l'objet d'une annonce de location de court terme sur une plateforme comme Airbnb. Ou l'huissier de justice peut également se rendre sur place pour demander l'identité des personnes qui occupent le logement.

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Ces risques sont bien réels, et le fait de passer par une plateforme en ligne de location de courte durée (par exemple : AirBnB), ne change rien à la réglementation. Ainsi, récemment, un couple de parisiens, locataire de son logement, a été expulsé de son logement après avoir sous-loué son logement sans autorisation écrite de leur bailleur. Ce couple a dû payer la somme de 5000€ de dommages et intérêts au bailleur, en plus de 2500€ de frais de justice. Cette décision a été prise par la Tribunal d’instance du 5ème arrondissement de Paris.

Côté sous-locataire, la situation n’est pas plus enviable. En cas de sous-location non autorisée, le sous-locataire est considéré comme un occupant sans droit ni titre. Autrement dit un « squatter ». Il peut alors se faire expulser de son logement du jour au lendemain de sa location immobilière.

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Comment prouver et dénoncer une sous-location illégale ?


Le bailleur doit être en mesure d’apporter des preuves pour poursuivre son locataire. Un jugement de novembre 2018 apporte de nouveaux éléments de jurisprudence à propos de la sous-location. Pour prouver la sous-location non autorisée, le juge a retenu les éléments suivants :

  • Constat d’une annonce de location au mois ou à la nuit publiée sur un site de petites annonces locatives pour un logement identique à celui censé être occupé par le locataire.
  • Constat d’huissier sur la présence de tiers dans le logement, sans la présence du locataire
  • Courriel de la gardienne qui a confirmé être sollicitée par une personne souhaitant visiter l’appartement suite à l’annonce publiée en ligne.


Ces éléments ont été acceptés par le juge comme preuve suffisante d’une sous-location non autorisée par le bailleur. Ce dernier a obtenu la résiliation du contrat de bail et l’expulsion de son locataire. Par ailleurs, le locataire peut être condamné à verser les loyers perçus via cette location.

Dans ce type d’affaire, le rôle de l’huissier apporte un élément probant dans la preuve de ces sous-location non autorisées. En effet, le constat réalisé par l’huissier permet de collecter des informations, soit directement auprès des sous-locataires, soit en établissant un constat des informations disponibles sur internet.

Si vous êtes un bailleur et que vous soupçonnez votre locataire de proposer votre logement (ou une chambre seulement) en location via une plateforme internet ou via tout autre moyen, vous pouvez demander conseil à un huissier de justice.

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Contrat de sous-location : ce qu’il doit contenir


Pour que la sous-location soit autorisée, il faut obligatoirement un document écrit et signé par le bailleur. Seul ce document permet ensuite à un locataire de proposer tout ou partie de son logement en location.

Côte sous-locataire, il n’existe aucune obligation légale de fournir un contrat de bail pour une sous-location. Néanmoins, si vous souhaitez proposer un minimum de sécurité juridique, vous pouvez élaborer une convention de location précisant les informations clés : montant du loyer, partage des charges, durée de la location et mention de l’autorisation du bailleur. Ce contrat peut être signé sous seing privé sans recours à un huissier ou à un avocat.

Pour un sous-locataire, la question du préavis est plutôt souple. Il se négocie librement entre le locataire-bailleur et le sous-locataire. Le délai de préavis peut donc également être contractualisé et intégré à la convention de location.

En revanche, le sous-locataire n’aura aucun droit, ni aucun recours si le bail principal n’est pas renouvelé pour le locataire principal. Dans ce cas, le contrat de sous-location cesse automatiquement. Enfin, si le locataire principal est expulsé, le bailleur n’a aucune obligation de vous maintenir dans les lieux. Ainsi, un sous-locataire reste dans une situation précaire même avec une convention de location.

Pour autant vos devoirs sont identiques à un locataire « classique ». Ainsi, un sous-locataire doit avoir une assurance pour couvrir les risques locatifs (incendie, dégât des eaux par exemple) et couvrir le logement ainsi que les dégâts occasionnés chez des voisins. Un sous-locataire est responsable des dégâts occasionnés dans sa partie sous-louée au même titre qu’un locataire.

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