Assurance loyer impayé
Une assurance loyer impayé permet de vous protéger contre les impayés de loyer. Elle a un coût, mais vous permet de couvrir le risque le plus important lorsque vous louez un bien immobilier. Ces assurances loyer impayé sont accessibles à tous les propriétaires que vous soyez un professionnel de l’immobilier ou un particulier.Retourner à la page générale sur la procédure d'expulsion.
Sommaire
- Pourquoi souscrire à une assurance loyer impayé ?
- L'assurance loyer impayé est soumise à des critères de solvabilité du locataire
- Règles sur le cumul des garanties
- Assurance loyer impayé : combien ça coûte ?
- Comment actionner la garantie ?
Pourquoi souscrire à une assurance loyer impayé ?
Quand un locataire ne paie plus son loyer, le propriétaire subit directement une baisse de revenus. Cette baisse de revenus peut être désastreuse si le propriétaire doit rembourser un emprunt immobilier sur ce bien. Cela peut le mettre dans une situation personnelle délicate. Et ce n’est pas tout.
En plus de cette baisse de revenus, le propriétaire bailleur va devoir faire face à des frais supplémentaires. Ces frais sont liés à la procédure de recouvrement ou à la procédure d’expulsion pour récupérer son logement. Cette procédure est technique et peut être longue. En effet, à chaque étape, le locataire se voit octroyer un délai pour régulariser la situation. La somme de ces délais, combinée à la période de trêve hivernale peut aboutir à une procédure de près de 2 ans.
Bien que les cas de loyers impayés restent rares dans l'ensemble du parc de logement locatif en France, ce risque est réel et peut faire mal financièrement au propriétaire bailleur. On dénombre environ 450.000 procédures ouvertes devant les tribunaux. Et en moyenne en France la perte du propriétaire bailleur en cas de loyers impayés est estimée à plus de 20.000€.
C'est pourquoi une assurance loyer impayé peut être intéressante pour un propriétaire bailleur. L'assurance loyer impayé permet de se prémunir face à ces risques financier, et parfois même face à des dégradations potentielles du bien immobilier loué.
Assurance loyer impayé : Prise en charge des loyers et des charges par l’assurance
L’assurance loyer impayé est aussi appelée GLI pour Garantie Loyers Impayés. Il s'agit d'une assurance privée à laquelle le propriétaire bailleur est libre de souscrire individuellement. Cette assurance loyers impayés ou garantie loyers impayés (GLI) prend en charge les loyers, charges comprises, du locataire à partir du moment où ce dernier arrête de payer son loyer. Et ce, qu’elle qu’en soit la raison. Ainsi, les propriétaires bailleurs ne subissent plus cette perte de revenus.
Cette prise en charge par l’assurance peut intervenir jusqu’à la fin du bail et donc pendant toute la durée de la procédure d’expulsion éventuelle. Toutefois certains contrats d’assurance fixent une limite de durée à 30 mois d’indemnisation par exemple. Cette durée maximale permet de mener une procédure d’expulsion, mais incite à la lancer sans attendre inutilement.
Cela permet au propriétaire de rester zen même si ce problème survient. Souvent les assurances loyer impayé sont sans franchise, mais un potentiel dépôt de garantie peut être déduit du dernier versement.
Le mécanisme de l'assurance loyer impayé ne couvre pas la vacance locative. Si entre deux locataires le propriétaire bailleur subit plusieurs mois sans loyer il ne peut solliciter l'assurance sur cette période de vacance locative normale.
Dans quels cas est-il conseillé de souscrire à une assurance loyers impayés ?
Si les loyers représentent une part importante des revenus du propriétaire bailleurs, alors il est fortement recommandé de souscrire à un contrat d'assurance loyers impayés pour ne pas subir une perte importante de révenus.
Si le propriétaire a un emprunt en cours qu'il finance en partie ou en totalité grâce aux loyers versés par le locataire, alors il est également recommandé de souscrire à une assurance loyers impayés pour ne pas se mettre à risque.
Assurance loyer impayé : Prise en charge des frais de procédure
En plus de la prise en charge des loyers du locataire en défaut de paiement, l’assurance loyer impayé prend en charge les frais de procédure. Les frais de procédure comprennent des frais d’avocat, des frais d’huissiers, des frais liés au greffe du tribunal par exemple. Cela permet au propriétaire de lancer une procédure d’expulsion sans se poser la question de son coût.
L’intérêt commun du propriétaire et de l’assurance est donc de trouver une solution rapide. Soit via un recouvrement amiable si le locataire est en mesure de payer les loyers dus via un échelonnement de la dette par exemple. Sinon via une procédure visant à expulser le locataire, et ainsi récupérer le logement.
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Assurance loyer impayé : soumise à des critères de solvabilité du locataire
L’assurance loyer impayé peut être souscrite uniquement sous certaines conditions. En effet, l’assurance impose des conditions de solvabilité de votre locataire pour pouvoir maîtriser le risque d’impayé. Ainsi, au moment de la sélection du locataire dans votre logement, il faudra que le profil de ce dernier respecte ces critères pour que l’assurance puisse être souscrite.
En général ces critères de solvabilité sont les suivants :
- Situation professionnelle stable : au moins l’un des co-titulaires disposant d’un CDI ou CDD longue durée.
- Revenus suffisants : au moins 3 fois le montant du loyer charges comprises.
Le contrat de bail doit également contenir une clause résolutoire et, dans certains cas, une clause de solidarité.
- Clause résolutoire : une clause résolutoire est une clause qui permet de résilier un contrat si le locataire ou le propriétaire ne respecte pas ses engagements. Avec une telle clause, le propriétaire peut directement envoyer un commandement de payer par voie d’huissier. A l’issue de ce délai de 2 mois, si la dette n’est toujours pas réglée, le propriétaire pourra assigner le locataire au tribunal pour faire constater la résiliation du bail directement.
- Clause de solidarité ou de caution solidaire : cette clause est intéressante si plusieurs locataires se partagent le loyer du logement. Ainsi, cela permet au propriétaire d’exiger le paiement du loyer aux plusieurs locataires, même si l’un d’entre eux a déjà payé sa part. Cela maximise les chances du propriétaire de récupérer le montant dû.
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Règles sur le cumul des garanties
Un propriétaire ne peut cumuler un garant et une assurance loyer impayé. Il doit donc choisir entre l’un ou l’autre des mécanismes de protection. Le plus sûr étant l’assurance loyer impayé. Mais c’est aussi le plus cher des deux.
Ainsi, un propriétaire bailleur qui a déjà souscrit à une assurance loyers impayés ne peut pas demander au locataire de nommer une caution solidaire ou un garant.
Pour les jeunes salariés ou salariés précaires une garantie universelle des loyers existe. C'est le dispositif Visale. Ce dispositif est gratuit et ne concerne que certains locataires. En cas d'impayés, Action Logement paye alors le propriétaire, mais le locataire doit ensuite rembourser l'organisme Action Logement.
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Assurance loyer impayé : combien ça coûte ?
Une assurance loyer impayé fonctionne sur le même principe quelle que soit la société d’assurance. Le coût de la protection est un pourcentage du loyer charges comprises. Le plus souvent ce pourcentage est compris entre 2,2% et 3% du montant du loyer mensuel charges comprises.
La société Smartloc propose par exemple une gamme de 3 assurances loyers impayés, chacune avec une couverture plus ou moins large, pouvant aller jusqu'à une protection juridique.
Par exemple pour un loyer mensuel de 600€ charges comprises, le coût de l’assurance loyer impayé s’élève à 13,20€ chaque mois (taux à 2,2%). Le coût annuel atteint donc 158,40€ pour cette assurance.
Le montant des primes d'assurances versées par le propriétaire bailleur est déductible de ses revenus fonciers.
Assurance loyer impayé : comment actionner la garantie ?
Le propriétaire doit d’abord envoyer une relance au locataire, puis une mise en demeure de payer. Si cela reste sans effet, il doit alors envoyer les éléments suivants à l’assurance pour actionner la garantie.
- Dossier de solvabilité du locataire : justificatifs de revenus, relevé d’imposition, pièce d’identité, contrat de travail.
- Etat des lieux d’entrée.
- Contrat de location.
- Copie du courrier de relance et du courrier de mise en demeure.
Il est important de constituer un dossier précis et complet sur la solvabilité du locataire au moment de la signature du contrat de bail. Si le dossier est incomplet ou ne correspond pas aux critères de l’assurance, alors l’assureur pourra opposer au propriétaire une déchéance de garantie. Cela signifie que l’assureur peut refuser d’indemniser le propriétaire si le dossier n’est pas conforme. C’est donc au propriétaire de vérifier la complétion du dossier et le respect des critères émis par l’assurance.
Cette déclaration à l’assureur doit être faite dans les délais prévus dans le contrat d’assurance.
Par la suite, c’est souvent la compagnie d’assurance qui va prendre en charge la procédure à l’encontre du locataire : recouvrement puis expulsion si le locataire n’a toujours pas réglé sa dette. La dette du locataire reste due, même après son expulsion du logement. L'expulsion ne signifie pas effacement de la dette. Dans le cas où le propriétaire bailleur a souscrit une assurance loyers impayés, la dette du locataire est alors transférée auprès de la compagnie d'assurance qui elle a versé les indemnités au propriétaire. Ainsi, après l'expulsion du locataire mauvais payeur, le propriétaire bailleur récupère son logement et la procédure s'arrête là pour lui.
Le lancement de la procédure peut tout à fait être exécutée pendant la période de trêve hivernale. Seule l'expulsion réelle du locataire sera bloquée pendant cette période de trêve.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les actes liés aux loyers impayés et à la procédure d'expulsion, voici des liens utiles :