Le rôle des notaires auprès des collectivités territoriales

Les collectivités territoriales possèdent des biens et ce patrimoine nécessite une stratégie de valorisation. Les notaires sont des conseillers clés pour cela.

Valorisation du patrimoine des collectivités locales grâce au notaire



Les collectivités locales sont propriétaires de biens immobiliers, et pendant longtemps ce patrimoine immobilier n'a pas bénéficié d'une stratégie dédiée pour être valorisé.
Le notaire, professionnel de l'immobilier et du patrimoine, est donc un acteur clé pour aider les collectivités locales à optimiser la valorisation de son patrimoine.
Au-delà de la valorisation financière de ce patrimoine, le notaire peut également renforcer la sécurité juridique via la révision des contrats souvent anciens et pas toujours adaptés aux réglementations actuelles.


Droit de préemption des collectivités territoriales et rôle du notaire



Les collectivités locales sont soumises au code de l'urbanisme en matière de préemption et d'expropriation. Une collectivité locale peut en effet lancer une opération de préemption sur un bien en vente, uniquement si cette préemption est liée à un projet d'aménagement d'intérêt général.

Il existe différentes procédures de préemption et ils peuvent porter sur différents biens : un terrain, une maison individuelle, un immeuble, des lots d'une copropriété, voire même dans certains cas des parts d'une société ou d'une société civile immobilière.

Et le notaire dans tout ça ?
Le notaire est un acteur clé dans le processus de préemption d'une collectivité locale. En effet, c'est le notaire qui, lors d'une vente, informe la collectivité publique qu'une vente est en cours. Cette notice d'information est transmise pendant le délai entre l'avant-contrat et l'acte définitif de vente.
Si la collectivité publique souhaite exercer son droit de préemption, c'est également le notaire qui vérifie que cette déclaration est bien conforme et respecte les procédures.

Droit d'expropriation des collectivités territoriales et rôle du notaire



Le droit d'expropriation permet à une collectivité publique de contraindre une personne privée ou morale de vendre son bien contre une indemnité. Ce droit d'expropriation est encadré, et seuls l'Etat, des collectivités territoriales (région, département, commune), les établissements publics, et certains acteurs privés chargés d'une mission d'intérêt public.
La réglementation n'autorise une expropriation uniquement si un projet d'utilité publique le nécessite. Cette expropriation doit donc être inévitable pour la réalisation de ce projet, et le projet et l'intérêt poursuivi doivent être justifiés et suffisamment important. Enfin, une juste indemnité doit être versée en contrepartie.

La procédure est tout d'abord administrative pour constituer le dossier qui se composera de deux actes administratifs : la déclaration d'utilité publique et l'arrêté de cessibilité qui notifie l'exproprié que son bien peut être cédé à l'expropriant. La suite se passe soit au tribunal devant un juge de l'expropriation, mais à tout moment un accord amiable peut être trouvé.

Le notaire est de bons conseils lors d'une telle procédure : soit du côté de l'expropriant, soit du côté de l'exproprié. Sa bonne connaissance du marché immobilier permet au notaire d'évaluer justement le bien et de fournir des éléments pour négocier l'indemnité.
L'intervention du notaire permet souvent de gagner du temps, d'éviter la procédure judiciaire en obtenant un accord amiable.

Mise en place d'une délégation de pouvoir via un notaire



Le notaire peut conseiller les collectivités territoriales, très souvent les maires, dans la mise en place d'une délégation de pouvoir. Cela permet en effet au maire de déléguer une partie de ses pouvoirs. Il s'agit soit d'une délégation de signature pour permette à certains fonctionnaires nommés de signer certains documents en lieu et place du maire, soit d'une délégation de fonction. Cette dernière catégorie permet à certains adjoints d'officier à la place du maire lors de mariages par exemple.

Le notaire conseille également les collectivités sur des sujets liés à la propriété immobilière



Biens immobiliers vacants, sans propriétaire connu


Il s'agit des biens immobiliers pour lesquels un propriétaire n'est pas identifiable. Il faut remplir un certain nombre de conditions pour que le bien soit classé dans cette catégorie. La commune ou l'Etat peuvent alors incorporer ce bien dans leur domaine public. La procédure diffère si le bien est issu d'une succession vacante ou s'il s'agit d'un bien dont le propriétaire n'est pas connu. Dans le premier cas, aucune procédure particulière n'est nécessaire après l'écoulement d'un délai de 30 ans. Dans le second cas, le maire doit d'abord déposé un arrêté qui précise que ce bien est identifié dans la catégorie des biens sans propriétaire connu. Puis, un conseil municipal doit délibéré sur la volonté d'intégrer ce bien au domaine de la commune. Enfin un autre arrêté doit officialiser le fait que ce bien est bien entré dans le domaine communal.
A l'issu de cette procédure, la commune fait appel au notaire pour déposer les pièces nécessaire auprès du conservateur des hypothèques. Cela permet d'enregistrer officiellement dans un fichier central la propriété de ce bien.

Déclassement du domaine public


Cette procédure permet à une collectivité publique de sortir un bien immobilier de son domaine pour pouvoir le céder à un acteur privé. La procédure nécessite une décision de désaffection et un acte juridique officialisant le déclassement. Ces deux documents doivent aller de paire.
Cette procédure est administrative et gérée par la collectivité publique. A l'issu de cette procédure, le notaire vérifie que celle-ci a été bien respectée. Il collecte les différents documents permettant ensuite d'authentifier le déclassement de ce bien.

Vente de chemins ruraux


Un chemin rural peut être vendu, car il appartient au domaine privé de la commune. La procédure reste néanmoins spécifique. En effet, avant de pouvoir vendre un chemin rural, il est nécessaire de valider la désaffection de son usage par le public.
Pourquoi passer par un notaire ?
Le notaire joue un rôle de facilitateur. Il commence par vérifier la nature de la voie auprès du cadastre pour s'assurer que la bonne procédure soit sélectionnée. Il permet donc de rédiger l'acte adapté de manière plus efficace pour accélérer le processus de vente.

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