Avocat : Droit immobilier

Le droit immobilier, matière riche et complexe, peut nous toucher dans notre quotidien. Un avocat en droit immobilier est alors un interlocuteur clé qui peut nous aider à trouver la solution la plus adaptée à chaque situation.


Sommaire

  1. Quand faire appel à un avocat en droit immobilier ?

  2. Avocat et droit locatif

  3. Avocat et droit de la copropriété

  4. Avocat et droit de la propriété et des servitudes

  5. Avocat et droit de la vente et des intermédiaires de l'immobilier

  6. Avocat et droit de la construction



Quand faire appel à un avocat en droit immobilier ?


Vous pourrez faire appel à un avocat en droit immobilier pour tous vos litiges concernant les baux commerciaux, permis de construire, un préavis mais aussi pour vos conflits relatifs à une copropriété, un contrat de location, contrats en viager, un usufruit, un acte de transaction immobilière, une saisie immobilière. L’avocat en droit immobilier pourra vous conseiller et faire valoir vos droits.

Le droit locatif, le droit de la copropriété, le droit de la construction et de la promotion immobilière, le droit de l’urbanisme font partie intégrante du droit immobilier. Le droit immobilier est une matière technique qui nécessite de faire appel à un avocat expert en droit immobilier pour tous vos litiges.

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Avocat et droit locatif



Le bail commercial


Un bail commercial est un contrat de location de locaux établit entre un « bailleur » (un propriétaire) et un locataire pour exploiter un fonds commercial ou artisanal. L’avocat en droit immobilier vous conseille pour la rédaction et la négociation des modalités spécifiques du bail commercial (règles de renouvellement du bail, révision du loyer, problématique de charges et de travaux etc.) et vous défend en cas de litige avec votre locataire ou votre bailleur.

Ci-après quelques exemples de litiges pour lesquels vous pouvez faire appel à un avocat en droit immobilier : une procédure de déplafonnement du loyer, la résiliation ou le refus de renouvellement du bail, une expulsion, la restitution d’un dépôt de garantie, la sous-location, la répartition des charges et des impôts entre le locataire et le propriétaire, le non respect des obligations contractuelles.

Afin de prévenir d’éventuelles clauses abusives contenues dans le contrat de location, il est recommandé de recourir à un avocat en droit immobilier avant toute signature.

A noter : les huissiers de justice travaillent étroitement avec les avocats pour les problématiques liées au bail commercial. Certaines formalités liées au bail commercial peuvent d’ailleurs être réalisées par des huissiers de justice (tel que le congé du bail). Un huissier de justice pourra donc vous apporter de précieux conseils dans cette matière.

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Le Bail dérogatoire


Bail dérogatoire ou aussi appelé bail précaire correspond à un bail commercial simplifié. Il s’agit d’un bail commercial classique s’appliquant pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal mais pour une courte durée. Ce qui permet au bailleur et au locataire de s’engager sur une période moins longue. Dans le cadre d’un bail précaire le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement du bail. A la fin du bail, le locataire devra quitter les lieux.

Si vous souhaitez en savoir plus sur le bail dérogatoire ou faire rédiger un bail dérogatoire par un avocat expert en droit immobilier, vous pouvez prendre rdv en ligne sur izilaw. L’avocat en droit immobilier pourra vous conseiller et vous accompagner dans vos démarches.

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Le bail d’habitation


Le Bail d’habitation est un contrat de location d’un local d’habitation ou d’un local à usage mixte (habitation et professionnel) entre un propriétaire (bailleur) et un locataire.

Pourquoi faire appel à un avocat en droit immobilier ?
Que vous soyez le bailleur ou le locataire, un avocat en droit immobilier vous conseille sur les obligations contractuelles devant être respectées et notamment des clauses obligatoires à insérer dans le contrat de location ainsi que les formalités préalables à la location à réaliser. L’avocat en droit immobilier vous assiste en cas de litige au cours de l’exécution du bail d’habitation.

Les litiges peuvent concerner :

  • la répartition des charges : un avocat en droit immobilier vous permettra de vous assurer de la réalité des postes des charges facturés, de contester leur montant ou pour réclamer un remboursement de celles-ci.

  • Des travaux : l’avocat immobilier aura ici un rôle de conseil pour informer le bailleur de ses droits et obligations en matière de travaux et pour le locataire l’avocat en droit immobilier pourra réclamer une réduction du loyer durant la réalisation des travaux ou alors des dommages et intérêts. L’avocat en droit immobilier vous assiste et vous représente devant les juridictions compétentes pour vos litiges liés à la résiliation de votre bail.

  • Un congé du propriétaire
    Si vous êtes le bailleur : un avocat en droit immobilier vous assistera pour que la procédure de congé soit parfaitement respectée et que sa nullité ne soit pas encourue.
    Si vous êtes le locataire : un avocat en droit immobilier pourra vous assister pour contester la validité du congé et en obtenir la nullité.


Si vous souhaiter assurer la conformité et la validité d’un congé de bail, faites le signifier par un huissier de justice.

Vous pouvez solliciter un avocat en droit immobilier pour toutes demandes de conseils et de représentation devant les tribunaux. Que vous soyez un particulier ou une société, l’avocat en droit immobilier vous apporte son expertise pour défendre vos intérêts immobiliers.

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Avocat et droit de la copropriété


Le droit de la copropriété est une branche du droit immobilier. Un avocat en droit de la copropriété guide chaque copropriétaire, copropriété et syndic sur ces droits et obligations. Parce que toute copropriété est régie par un règlement de copropriété.

Un avocat en droit immobilier peut rédiger ce règlement ou analyser la validité de certaines clauses. Il pourra également intervenir pour conseillers les syndics professionnels ou bénévoles dans leur gestion de la copropriété. C’est à dire pour la rédaction des convocations, projets de résolutions, procès-verbaux, des dossiers de projets de travaux en vue d’approbation par l’assemblée générale par exemple. Mais aussi être présent lors de l’assemblée générale.

En cas de conflits, un avocat en droit immobilier peut vous conseiller sur la procédure la plus adaptée à lancer. Ces conflits sont souvent liés aux parties communes, au règlement des charges de copropriété ou aux relations avec le syndic.

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Rôle et mission du syndic de copropriété


Le syndic est une personne physique ou une personne morale (Etat, collectivité territoriale, société, association, etc) qui est désignée par l'assemblée générale des copropriétaires et dont le rôle consiste à assurer le quotidien et l'administration de l'immeuble dépendant de la copropriété.

Comme par exemple : le respect du règlement de la copropriété, la mise en oeuvre des décisions prises par l'assemblée générales des copropriétaires, facture le règlement des charges, signe les contrats, paie les travaux, gère les parties communes, assure le bon fonctionnement et l'entretien du bâtiment...

Quelle que soit la taille de la copropriété la désignation d'un syndic est obligatoire. Aussi, à noter que juridiquement le syndic sera responsable des préjudices qui seront causés par l'immeuble aux copropriétaires et aux locataires ou toutes personnes extérieures.

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Syndic et avocat en droit de la copropriété


Vous souhaitez contester ou annuler une décision de votre assemblée générale ?
Vous devez assigner votre syndic devant le tribunal de grande instance. Cette démarche nécessite obligatoirement le recours à un avocat en droit de la copropriété.

A savoir que vous pourrez tenter de faire annuler une décision prise par l'assemblée générale seulement si vous êtes un copropriétaire, que vous vous êtes opposé à cette décision lors de l’assemblé générale ou alors que vous étiez absent et non représenté lorsque cette décision a été prise.

A compter de la réception du procès verbal de l'assemblée générale vous disposez de deux mois pour contester ou annuler la décision prise par votre assemblée générale.

Si vous souhaitez assigner votre syndic, vous ne devrez alors pas perdre de temps et consulter un avocat en droit de la copropriété dès que possible. Celui-ci pourra vous conseiller et vous représenter pour assigner votre syndic devant le tribunal de grande instance.

Vous souhaitez contester les charges de copropriété que votre syndic vous réclame ? Votre avocat en droit de la copropriété pourra adresser à votre syndic une lettre de mise en demeure afin de régulariser cette situation. Si toutefois votre syndic ne réagit pas, l'avocat en droit de la copropriété pourra saisir le tribunal d'instance afin de faire valoir vos droits et obtenir le remboursement des charges de copropriétés que vous avez versé.

Quels sont les recours possibles contre votre syndic ?

Selon vous, votre syndic ne fait rien ou ne fait pas ce qu'il devrait faire, il n'exécute pas les décisions votées lors de vos assemblées générales, il ne convoque pas d'assemblée générale, les travaux votés lors de l'assemblée générale ne sont toujours pas réalisés, vous n'êtes pas tenu informé de la gestion de la copropriété...

Un manquement à ses obligations constitue une faute grave de la part du syndic. Les copropriétaires peuvent engager un recours de manière individuelle ou collective. Dans cette situation, il est nécessaire de faire appel à un avocat en droit de la copropriété afin de vous confirmer que votre syndic est bien défaillant et qu'il y a véritablement un manquement à ses obligations. Un avocat en droit de la copropriété vous le confirmera et vous accompagnera dans vos démarches.

Mise en demeure de votre syndic : Généralement une tentative de négociation à l'amiable est d'abord engagée. Pour cela vous devrez envoyer à votre syndic une lettre de mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception ou remise par un huissier de justice afin d'assurer et de sécuriser la bonne réception de cette lettre de mise en demeure.

Puis une procédure de négociation à l'amiable pourra être mise en place.
En cas d'échec, vous pourrez par l'intermédiaire de votre avocat en droit de la copropriété intenter une action en justice.
Un administrateur provisoire sera désigné en attendant la désignation d’un nouveau syndic.

Une autre option que vous pourrez étudier avant d’engager toute procédure judiciaire est le changement de votre syndic. C’est à dire que par l’intermédiaire d’une négociation à l’amiable avec votre syndic vous décidez d’un commun accord avec votre syndic de ne plus être lié et de changer de syndic pour la gestion de votre copropriété.

Votre syndic doit alors inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle ou extraordinaire sa propre révocation et celui de la désignation du nouveau syndic. Pour ce changement de syndic vous n’êtes pas tenu de faire appel à un avocat en droit de la copropriété.

Pour la désignation d’un nouveau syndic, assurez vous de proposer un syndic qui sera adapté à votre copropriété. Les syndics en ligne par exemple sont particulièrement intéressants pour les petites copropriétés.

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Abus de syndic ?


Si vous pensez être victime d’un abus de majorité, abus de minorité, abus de confiance de la part de votre syndic, vous pouvez faire appel à un avocat en droit de la copropriété il pourra vous aider à faire valoir vos droits et vous indiquer les démarches à réaliser.

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Avocat et le droit de la propriété et des servitudes


Le droit de propriété et des servitudes est un droit fondamental lié à la propriété et à son usage. De nombreux litiges peuvent survenir, comme par exemple, un empiètement sur un terrain, un refus d’entretenir un mur mitoyen. Un avocat en droit immobilier est alors un interlocuteur clé pour vous aider. Il pourra diagnostiquer précisément le point de blocage et trouver une solution adaptée à votre situation.

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Avocat et droit de la vente et des intermédiaires immobiliers



Indivision


Toute indivision peut générer des conflits. Notamment parce-que certaines décisions doivent être prises à l’unanimité et une mauvaise entente entre indivisaire peut donc bloquer certains dossiers. L’intervention d’un avocat en droit immobilier peut alors être salvatrice et permettre de débloquer le dossier à l’amiable ou de trouver une solution judiciaire.

Droit de préemption


Le droit de préemption est un droit accordé aux acteurs publics ou aux occupants d’un bien. La procédure doit être respectée précisément pour éviter tout conflit ou toute contestation pendant ou après la vente d’un bien. Un avocat en droit immobilier peut alors vous aider en amont ou vous accompagner lors d’un conflit avéré.

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Expropriation


Toute procédure d’expropriation doit comporter une déclaration d’utilité publique. Cette déclaration peut être contestée et est à la source de nombreux litiges liés à l’expropriation. Le recours à un avocat en droit immobilier est donc un atout aussi bien pour préparer cette déclaration d’utilité publique que pour la contester.

Processus de vente immobilière


Lors d’un processus de vente immobilière le recours à un notaire est obligatoire pour la vente définitive. En amont un avocat peut vous conseiller et préparer un compromis de vente, ou rédiger un contrat immobilier lié à la construction. Une vente en état futur d’achèvement peut donner lieu à des litiges, pendant la réalisation des travaux ou à la livraison du bien. Un avocat en droit immobilier peut alors vous aider à trouver une solution amiable ou faire valoir vos droits, que vous soyez constructeur, promoteur ou acquéreur.

Location immobilière


Louer un bien immobilier peut parfois s’avérer risqué. Un avocat en droit immobilier pourra vous aider à préparer au mieux votre location : contrat de location, clauses suspensives, protections juridiques contre les loyers impayés. En cas de conflit avéré, l’avocat en droit immobilier pourra envoyer des courriers officiels pour tenter de résoudre l’affaire à l’amiable, et si nécessaire il pourra lancer une procédure judiciaire voire faire intervenir un huissier de justice.

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Société Civile Immobilière


Une société civile immobilière (SCI) est une structure créée pour gérer un ou plusieurs bien appartenant à plusieurs personnes. Cela peut également être utilisé pour transmettre un patrimoine immobilier à ses héritiers. Cette forme de société ne convient pas à tous les usages, notamment à cause du risque pris par les associés sur les pertes ou de la sortie parfois difficile d’une SCI. Un avocat en droit immobilier pourra vous conseiller sur ce sujet et parfois même être gérant de la SCI sous certaines conditions.

Fiscalité immobilière et gestion du patrimoine immobilier


Un avocat en droit immobilier peut également conseiller ses clients sur les aspects fiscaux liés à une opération immobilière. Il traite alors la fiscalité du financement, de fonds d’investissements potentiels, du promoteur, de la rénovation ou de l’acquisition / détention d’un bien immobilier. L’avocat en droit immobilier s’adresse alors autant à des particuliers qu’à des professionnels de l’immobilier.

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Avocat et droit de la construction


Cette thématique du droit immobilier est à cheval sur du droit public, car des autorisations administratives doivent être demandées (permis de construire, permis de démolir, permis d’aménager). Un avocat en droit immobilier peut apporter ses conseils dans ces procédures ou pour contester un refus obtenu.

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Pour toute question supplémentaire, vous pouvez :