Cession d'un droit au bail en 5 points clés

La cession d'un droit au bail peut se faire de manière indépendante d'une cession d'un fonds de commerce. Cette procédure spécifique entraîne des droits, des solidarités et des formalités précises où l'aide d'un avocat peut s'avérer très utile.




SOMMAIRE


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Le droit au bail qu'est-ce que c'est ?


Le droit au bail est un élément qui constitue le fonds de commerce qui appartient au locataire. Cela signifie que le locataire peut céder son droit au bail sans forcément procéder à une cession de son fonds de commerce. Il ne cède pas sa clientèle, pas son enseigne et pas son matériel, mais bien uniquement le droit d'occuper le local vis-à-vis du bailleur.

Ainsi le droit au bail permet à l'acquéreur de récupérer le contrat de bail du locataire sortant. Le contrat ne change pas, mais les parties liées par ce contrat changent.

Le propriétaire bailleur doit être prévenu de ce changement de locataire, mais il ne peut profiter de ce changement pour modifier les conditions du contrat de bail ou pour réviser le loyer. Le contrat de bail commercial continue à être appliqué, et il faudra attendre la prochaine période triennale de renouvellement pour réviser le loyer par exemple.

Céder un droit au bail, qui peut le faire ?


Le locataire bénéficie de ce droit au bail une fois son contrat de bail signé. C'est donc uniquement le locataire qui peut céder son bail. Et pour cela il doit obtenir l'accord du bailleur. Le bailleur ne peut donc pas "forcer" son locataire à céder son droit au bail. Il ne peut agir qu'au moment du renouvellement du bail sous certaines conditions.

Cependant, le bailleur peut intégrer une clause dans le contrat de bail interdisant la cession isolée du droit au bail à son locataire. Comme on observe souvent un changement d'activité dans le local commercial après la cession d'un droit au bail, cette clause permet au propriétaire de conserver le contrôle sur l'activité exercée dans son local.

Cette interdiction ne peut porter que sur la cession seule du droit au bail, en aucun cas le bailleur ne peut s'opposer à la cession du droit au bail à un locataire cédant son fonds de commerce.

Sans cette clause dans le contrat de bail, il faut que la cession du droit au bail soit acceptée par le bailleur. Si le bailleur souhaite refuser la cession au cessionnaire présenté, il doit justifier son refus sous peine de voir un juge ordonner la cession et contester son refus pour motifs illégitimes.

Le cédant reste solidaire


En général les baux commerciaux incluent une clause de solidarité entre le cédant et le cessionnaire englobant le paiement des loyers et des charges, et le respect des obligations du contrat.

Le cédant, celui qui cède son droit au bail, est donc co-débiteur avec le cessionnaire, celui qui reprend le bail, vis-à-vis du bailleur.

Cette clause de solidarité est valide tant que le contrat de bail dans lequel elle a été incluse est valide, soit après une tacite reconduction par exemple.

La loi Pinel entrée en vigueur en 2014 limite cependant la force de cette garantie solidaire pour protéger le cédant :
  • Le bailleur ne peut invoquer cette clause de solidarité que pendant une durée de 3 ans à compter de l'acte de cession du droit au bail, selon l'article 145-16-2 du code de commerce.
  • Le cédant n'est solidaire avec son cessionnaire, mais pas avec les autres cessionnaires successifs pendant la durée du bail.
  • Le bailleur dispose d'un délai limité à 1 mois à compter de la date à laquelle le paiement aurait dû avoir lieu pour prévenir le cédant solidaire de tout défaut de paiement du cessionnaire.

Ces limitations prévues par la loi Pinel ne bénéficient pas du caractère d'ordre public, et ces clauses doivent être intégrées au contrat de bail initial pour être valides et appliquées. Sinon c'est la réglementation d'avant qui fait foi : c'est-à-dire que le cédant est alors solidaire avec l'ensemble des cessionnaires successifs pendant la durée du bail, même pendant la tacite reconduction, et la durée peut être plus longue que 3 ans.

Formalités à suivre


Le non-respect des formalités peut entraîner la résiliation ou le non-renouvellement du bail. Il est donc important de suivre les étapes suivantes :
  • Etablir un état des lieux par le bailleur et le locataire sortant pour clôturer la relation contractuelle qui liait les deux parties et identifier les éventuelles dégradations ou réparations à effectuer.
  • Notifier le bailleur de la cession par une signification par voie d'huissier pour rendre cette cession opposable, et obtenir la preuve qu'il a bien reçu l'acte de cession à une date certaine. Selon l'article 1690 du code civil, si pas de signification, la cession n'est pas rendue opposable au bailleur, et il pourra donc refuser le renouvellement du bail sans indemniser le repreneur du droit au bail, ou demander la résiliation du bail.

Le cédant qui ne respecte pas les formalités peut par la suite être attaqué par le cessionnaire, le repreneur, qui sera alors évincé par le bailleur. C'est donc important de respecter les formalités et de vérifier les clauses particulières contenues dans le contrat de bail.

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