izilaw | Trouver un notaire en immobilier : est-ce obligatoire ?

Notaire : Droit immobilier

Les notaires sont des professionnels du droit intimement lié à notre quotidien. Le recours à un notaire est obligatoire pour un ensemble d’actes liés à l’immobilier. Ce qui fait du notaire un expert de l’immobilier. Le notaire peut donc apporter ses conseils sur toutes les thématiques liées à l’immobilier, que ces opérations soient établies obligatoirement par un notaire ou non.

Prenez RDV par téléphone avec un Notaire en Droit immobilier

Le droit de l’immobilier est souvent appréhendé avec le droit de la propriété, droit fondamental de notre société. L’authentification apportée par le notaire est donc primordiale pour sécuriser la propriété immobilière.

Le droit immobilier traité par les notaires est vaste. Ci-dessous nous vous présentons une sélection des opérations les plus fréquentes liées à l’immobilier. Nous avons découpé ces opérations en deux parties : les actes pour lesquels le recours à un notaire est obligatoire, et les autres opérations pour lesquelles le notaire peut apporter une expertise pointue.


Actes du droit immobilier pour lesquels le recours à un notaire est obligatoire


Achat / vente d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain)

Le notaire est le seul habilité qui puisse signer un acte définitif de vente pour un bien immobilier. En amont, le processus d’achat ou de vente démarre parfois sans le notaire.

En savoir plus sur l'achat immobilier / vente immobilière

Donation d’un bien immobilier

La donation d’un bien immobilier (appartement, maison ou terrain) ou d’une partie de celui-ci à un tiers (héritier ou non) doit obligatoirement être établie par un notaire. Ce notaire pourra également vous conseiller sur l’option la plus adaptée en fonction de votre situation et des frais associés (taxes liées à la donation notamment).

En savoir plus sur la donation d'un bien immobilier

Donation-Partage d’un bien immobilier

La donation-partage nécessite obligatoirement l’intervention d’un notaire. La donation-partage d’un bien immobilier (appartement, maison ou terrain) créera une indivision entre les héritiers. Le notaire pourra vous apporter de précieux conseils sur la transmission de ce bien immobilier et sur les taxes associées.

En savoir plus sur la donation immobilière

Succession comportant un bien immobilier

Toute succession qui comporte un bien immobilier doit obligatoire être établie par un notaire. Il pourra apporter son expertise sur l’option la plus adaptée à la situation (partage, création d’un indivision, revente du bien, …).


Pour d’autres thématiques du droit immobilier, le recours à un notaire n’est pas obligatoire, mais il est toutefois un interlocuteur clé. Par exemple, sur les opérations suivantes


Promesse de vente ou compromis de vente

La signature de la vente définitive doit obligatoirement avoir lieu chez un notaire. Néanmoins, le contrat d’avant-vente peut être préparé par un notaire ou par un autre professionnel de l’immobilier. Le notaire propose une promesse de vente, tandis qu’un contrat sous seing privé, dénommé compromis de vente, peut être réalisé par un agent immobilier, un avocat ou directement entre les deux parties. Ces deux contrats ont des conséquences différentes pour l’acheteur et pour le vendeur.

En savoir plus sur la promesse de vente et le compromis de vente


Création d’une SCI familiale

Une SCI (Société Civile Immobilière) est régie par le droit des sociétés. Il est tout à fait possible de trouver des statuts gratuits sur internet pour la création d’une SCI. Toutefois, passer par un notaire ou un avocat permet d’être conseillé au mieux pour la gestion du patrimoine, et notamment si la SCI a pour objectif de faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier.

En savoir plus sur la SCI familiale


Location - rédaction d’un bail notarié

Lorsqu’un propriétaire met en location son bien immobilier, il doit établir un bail de location. Ce contrat peut être sous seing privé, c’est-à-dire rédigé par ses soins, ou rédigé par un avocat conseil. Il existe également un bail notarié qui offre une meilleure sécurité au bailleur et au locataire. Ce bail notarié est un acte authentique rédigé par le notaire.

En savoir plus sur le bail notarié


Fiscalité immobilière

Le notaire peut conseiller ses clients sur la fiscalité de ses opérations immobilières ou sur l’optimisation de sa fiscalité en fonction des objectifs de son client : réduire la charge fiscale au moment de la transmission d’un bien immobilier par exemple.


Impôts sur la fortune immobilière (remplacement de l’ISF)

Depuis le 1er janvier 2018, l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) a remplacé l’ISF (Impôt Sur la Fortune). Le notaire peut aider son client à évaluer la valeur des biens immobilier et à identifier ce qui doit être précisément intégrer dans la déclaration de l’IFI.

En savoir plus sur l'impôt sur la fortune immobilière]






Vente ou achat d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain)


Le notaire est le seul acteur habilité à préparer et à signer un acte définitif de vente portant sur un bien immobilier. Cependant, avant la signature de cet acte définitif de vente, il est déjà conseillé d’aller consulter votre notaire.

Rôle de conseil du notaire

En amont de la procédure d’achat ou de vente d’un bien immobilier, le notaire peut apporter ses conseils sur le projet ou sur le type de bien concerné. En tant qu’expert de l’immobilier, le notaire peut ainsi apporter son éclairage et aider le client à choisir la procédure la plus adaptée côté vendeur ou acheteur. Cela peut être particulièrement intéressant si vous hésitez à vendre votre bien en viager.

La promesse de vente établie par votre notaire

L’avant-vente fait déjà l’objet d’un contrat signé entre le vendeur et l’acquéreur. Ce contrat offre un délai notamment à l’acheteur qui doit obtenir un financement. Pour ce contrat d’avant-vente, le vendeur et l’acquéreur ont le choix entre un compromis de vente ou une promesse de vente signée chez le notaire. Il existe une différence importante entre la promesse de vente et le compromis de vente. La promesse de vente ne vaut pas vente (c’est une option). Alors que le compromis de vente vaut juridiquement une vente pour laquelle on repousse son exécution à plus tard.

Nous abordons ici principalement la promesse de vente réalisée par le notaire. Pour une comparaison entre le compromis de vente et la promesse de vente, vous pouvez consulter notre article dédié ici.

La promesse de vente est un contrat aussi appelée promesse « unilatérale » de vente. Le vendeur s’engage à vendre son bien immobilier à l’acquéreur à un prix fixé. Ce contrat est en réalité une option de vente avec un délai pour le valider ou renoncer à la vente. Ce délai dure en général entre 2 et 3 mois pour permettre à l’acquéreur d’obtenir son financement auprès d’une banque. Comme toute « option » (terme financier désignant un contrat dont la validation peut intervenir plus tard), il y a un coût.

Coût de la promesse de vente pour l’acquéreur

Ce coût est direct pour l’acquéreur. Il doit verser, à la signature de la promesse de vente un montant généralement compris autour de 10% du prix de vente fixé du bien. Si l’acquéreur valide son acquisition, ce montant est déduit du prix de vente restant dû. Ainsi, en cas de vente, le coût de l’option est nul pour l’acheteur. Si l’acheteur se rétracte et décide de ne pas acheter ce bien, alors le vendeur conserve l’indemnité versée à la signature de la promesse de vente. Certaines clauses peuvent être intégrées pour que cette somme soit rendue à l’acheteur potentiel si, par exemple, il refuse en raison d’un prêt bancaire qu’il n’a pas obtenu.

Coût de la promesse de vente pour le vendeur

A la signature de la promesse de vente, le vendeur perçoit aux alentours de 10% du prix de vente pour réserver le bien à l’acheteur potentiel avec lequel il vient de signer. Cependant pendant la durée de 2-3 mois, le vendeur peut se rétracter, car la promesse de vente ne vaut pas vente définitive. Dans ce cas, le vendeur doit rendre l’intégralité de la somme versée par l’acheteur potentiel. Il doit également s’acquitter d’une indemnité pour dommages et intérêts car il s’était engagé à vendre à cet acheteur potentiel. Cette indemnité peut atteindre 20% du prix de vente de son propre bien.
La promesse de vente ne vaut pas vente, mais est engageante et toute rétractation (hors cas prévus dans les clauses) engage donc un paiement entre le vendeur et l’acheteur dans un sens ou dans l’autre.

Le notaire est le seul à pouvoir établir une promesse de vente. Lors de la rédaction d’une promesse de vente, le choix des clauses à intégrer au contrat est important. Par exemple, une clause peut conditionner la vente à l’obtention d’un financement par l’acheteur. Le notaire, en tant qu’expert de la vente immobilière, peut aider ses clients à rédiger la promesse de vente la plus adaptée à la situation du vendeur et de l’acheteur.

Voir les clauses les plus fréquentes dans un contrat d’avant-vente.

Signature de l’acte définitif de vente avec votre notaire

Une fois que le délai touche à sa fin, et que l’acheteur a obtenu son financement, la vente définitive peut avoir lieu.

La réunion de vente se déroule chez le notaire. Ce notaire établit un acte authentique, qui atteste et certifie la vente du bien. Traditionnellement, l’acte définitif de vente est signé chez le notaire du vendeur. Pendant cette réunion de signature, le notaire a l’obligation de relire à voix haute l’acte définitif de vente avant que l’acheteur et le vendeur ne signent ce document. Le notaire partage le projet d’acte en amont du rendez-vous, pour permettre à chacun de le lire.

Les négociations éventuelles ont eu lieu lors de l’avant-vente, et le jour de la signature de l’acte définitif de vente il n’y a, normalement, pas de modifications majeures à prévoir. La signature de cet acte se fait le plus souvent sur un support électronique. Cela permet de gagner du temps pour échanger sur le fond du sujet avec le notaire.

Lors de ce rendez-vous, et après la signature de l’acte authentique, le vendeur remet les clés à l’acheteur. Et l’acheteur verse le montant du prix de vente restant dû au vendeur. Il doit payer par virement bancaire, obligatoirement via l'étude du notaire. Ainsi il peut assurer une sécurité totale sur le versement effectif du bon montant. Dans la journée, le notaire se charge de reverser le montant directement au vendeur.

Frais de notaires liés à la vente immobilière

Généralement c’est l’acheteur du bien immobilier qui paie les frais de notaires. Exceptionnellement, le vendeur peut prévoir dans l’acte définitif de vente (ou dès la promesse de vente) qu’il s’acquittera des frais de notaire. Cela a du sens lors de donations de bien immobilier d’une génération à une autre par exemple.

Le montant des frais de notaire sont proportionnels au prix de vente du bien immobilier. Ils atteignent environ 7% du prix de vente de ce bien, s’il est ancien, et environ 3% s’il est neuf.
Il conviendrait d’appeler les frais de notaires « frais d’acte notarié ». En effet, ces frais ne sont pas destinés dans leur intégralité à rémunérer le notaire. Plus de 80% de ces frais sont des taxes pour l’Etat (ex : droit de mutation). Et moins de 10% rémunèrent l’étude du notaire. Les notaires collectent chaque année plus de 22 milliards d’euros pour le compte de l’Etat.

Par exemple, pour l'achat d'un bien immobilier à Paris d'une valeur de 600.000€, les frais de notaire s'élèvent à plus de 43.000€, dont plus de 36.000€ pour le Trésor Public, et environ 6.000€ pour l'étude du notaire.
Les émoluments du notaire se calculent à partir d'une grille tarifaire proportionnelle. Cette grille est définie par décret. Cela permet de réglementer la rémunération du notaire. En 2018, cette grille tarifaire est la suivante.

Tranches d'assiette -> Taux applicable
De 0 à 6 500 € -> 3,945 %
De 6 500 € à 17 000 € -> 1,627 %
De 17 000 € à 60 000 € -> 1,085 %
Plus de 60 000 € -> 0,814 %

Dans notre exemple, le montant des émoluments du notaire s'obtient donc via le calcul suivant.


6.500€ x 3,945%
+ (17.000€ - 6.500€) x 1,627%
+ (60.000€ - 17.000€) x 1,085%
+ (600.000€ - 60.000€) x 0,814%
---------------------------------
5.289,41€

A ces émoluments, certains frais de formalités annexes peuvent s'ajouter. Sur l'ensemble des frais de notaire, moins de 15% rémunèrent l'étude du notaire (loyer, collaborateurs, formalités). Le reste est destiné au Trésor Public.





Donation immobilière


Le notaire est le seul acteur habilité à établir une donation portant sur un bien immobilier, comme toutes les transactions portant sur l’immobilier. Le notaire est l’intermédiaire obligatoire qui enregistre les transferts de propriété d’un bien immobilier auprès du service de publicité foncière. Ainsi les services publics disposent d’un fichier à jour. Le notaire pourra vous aider à choisir la solution la plus adaptée à votre situation avant d’engager un acte irrévocable.

Choisir entre une donation simple ou une donation-partage

Le donataire doit tout d’abord faire un choix important entre une donation simple ou une donation-partage. Cela aura un impact potentiel lors du règlement de sa succession.

Quelle différence fondamentale entre une donation simple et une donation-partage ?

La différence la plus importante à retenir est celle-ci : une donation simple consiste à donner un bien à l’un de vos héritiers. L’évaluation de la donation se fera à la date de votre succession. Une donation-partage consiste à partager tout ou partie de vos biens entre vos héritiers présomptifs. La donation ayant lieu en même temps pour tous vos héritiers, le statut de donation-partage permet de figer l’évaluation au jour de la donation.

La donation simple de votre bien immobilier : avantages et risques

Une donation simple consiste à donner un bien à l’un de vos héritiers. Ainsi, cet héritier se voit avantager avant les autres, et avant l’ouverture de la succession. C’est pour cette raison que l’évaluation du bien immobilier n’aura lieu qu’à la date de la succession, pour ainsi rétablir un équilibre entre vos héritiers.

Par exemple : un studio de 20m² donné à l’un des héritiers en 2010 et estimé à l’époque à 80.000€, s'évaluera à la date de la succession. Si celle-ci s'ouvre en 2018, la valeur de la donation s'estime à la valeur actuelle du studio. Dans notre exemple, le marché était en hausse et ce studio est évalué 120.000€.

Il faudra donc décompter ces 120.000€ de la part qui revient légalement à ce bénéficiaire. Si cette part est inférieure à 120.000€, il devra alors reverser la différence aux autres héritiers.

Il existe alors un risque pour le bénéficiaire. Si, à l’ouverture de la succession, la part qui lui revient est d’une valeur inférieure à la valeur réévaluée de la donation. Alors, ce bénéficiaire devra reverser une somme aux autres héritiers pour rééquilibrer la situation. Il faut donc prendre en compte le risque financier pour ce bénéficiaire.

Dans un marché immobilier en hausse, une donation simple fait porter le risque de cette hausse à votre bénéficiaire.

Ce risque est compensé par le fait que ce bénéficiaire est seul propriétaire de ce bien immobilier et qu’il peut en disposer comme il l’entend.

La donation-partage de votre bien immobilier : avantages et risques

La donation-partage consiste à partager tout ou partie de vos biens entre tous vos héritiers présomptifs. Ainsi fait, dans le cadre d’une donation-partage portant sur un bien immobilier, ils reçoivent tous une part de ce bien immobilier et créent une indivision.

Les bénéficiaires ne courent plus de risque sur la réévaluation du bien immobilier. Celle-ci est en effet figée au jour de la donation-partage.

En revanche, cela crée une indivision entre les différents héritiers avec les risques de mésentente ou de blocage que cela induit.

Pour bien choisir entre ces deux types de donation, les conseils d’un notaire sont précieux. En fonction de la taille de votre patrimoine, de la situation de vos héritiers et de la liquidité de vos biens, il vous recommandera l’une ou l’autre des procédures.

Choisir entre la pleine propriété ou le démembrement de propriété

Le donateur doit-il donner la pleine propriété de son bien immobilier ou seulement la nue-propriété ?

La pleine propriété se découpe en deux droits différents : la nue-propriété ou le droit d’en disposer, et l’usufruit ou le droit d’utiliser un bien. La nue-propriété ainsi est la propriété sans le droit de jouissance. Il est alors possible de vendre le bien, mais pas de l’exploiter. L’usufruit est, l’inverse le droit de l’exploiter et d’en percevoir les revenus potentiels, sans le droit de vendre.

Une donation de la pleine propriété permet de sortir totalement le bien immobilier de son patrimoine. Cela peut donc être intéressant d’un point de vue fiscal, pour ceux qui ont un patrimoine immobilier important.

Une donation de la nue-propriété uniquement permet de continuer de percevoir des revenus, tout en ayant céder le droit de disposer du bien. Cela peut être intéressant pour quelqu’un aux revenus modestes qui souhaite conserver cette source de revenus. Au décès du donateur, il n’y a aucune démarche à accomplir pour que le bénéficiaire devienne pleinement propriétaire du bien immobilier.

Enfin, une donation de l’usufruit permet de faire bénéficier des revenus locatifs du bien à son bénéficiaire, tout en conservant la nue-propriété du bien immobilier. Le donateur peut alors sortir le bien immobilier de l’assiette de son IFI (Impôt sur le Fortune Immobilière).

Le fait de donner seulement une partie de la propriété (nue-propriété ou usufruit) permet également de réduire la valeur de la donation, et donc le montant des droits à payer.

Avantages fiscaux de la donation immobilière

Le principal avantage fiscal de la donation immobilière est l’abattement à hauteur de 100.000€ par enfant tous les 15 ans. Ou 31.865€ par petit-enfant. Par ailleurs, l’âge du donateur peut également donner droit à d’autres réductions fiscales.

Frais de donation-partage à prévoir (les mêmes qu'une donation simple acceptée)

Lors d’une donation-partage, le montant des droits à payer est proportionnel à la valeur du bien immobilier.

- Des taxes sont appliquées pour tout ce qui dépasse la valeur de l’abattement selon un barème progressif.

Ces abattements et les taxes dépendent du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire. L'abattement n'est valable que si aucune donation n'a eu lieu pendant les 15 dernières années.

Voici les abattements et taxes proposés en fonction du lien entre le donateur et ses héritiers présomptifs.
D'un parent à ses enfants
Abattement : 100.000€ depuis le 17 août 2012, par parent et par enfant.
Taxes proportionnelles appliquées après l’abattement :
Moins de 8 072 € -> 5%
Entre 8 072 € et 12 109 € -> 10%
Entre 12 109 € et 15 932 € -> 15%
Entre 15 932 € et 552 324 € -> 20%
Entre 552 324 € et 902 838 € -> 30%
Entre 902 838 € et 1 805 677 € -> 40%
Supérieure à 1 805 677 € -> 45%

D'un grand-parent à un petit-enfant :
Abattement : 31.865€ depuis 2011 entre chaque grand-parent et chaque petit-enfant.
Taxes proportionnelles appliquées après l’abattement :
Moins de 8 072 € -> 5%
Entre 8 072 € et 12 109 € -> 10%
Entre 12 109 € et 15 932 € -> 15%
Entre 15 932 € et 552 324 € -> 20%
Entre 552 324 € et 902 838 € -> 30%
Entre 902 838 € et 1 805 677 € -> 40%
Supérieure à 1 805 677 € -> 45%


- Les émoluments du notaire sont également proportionnels.

Le tarif de cet acte notarié est proportionnel. Cela signifie que son coût final dépend de la valeur du ou des biens inclus dans cette donation-partage. Ce tarif proportionnel suit le schéma suivant :

Tranches d’assiette -> Taux applicable
De 0 à 6 500 € -> 4,931 %
De 6 500 € à 17 000 € -> 2,034 %
De 17 000 € à 60 000 € -> 1,356 %
Plus de 60 000 € -> 1,017 %


- Frais d’enregistrement liés à un bien immobilier (contribution de sécurité immobilière + taxe de publicité foncière notamment).

Prenons un exemple. Une donation ou une donation-partage porte sur un appartement détenu par les deux parents à 50% chacun. Cet appartement vaut 600.000€. Le père décide de transmettre ses parts de l'appartement à ses deux enfants.

Ainsi, les frais de donations s'élèvent à 21.752,32€ (hors frais d'enregistrement liés à un bien immobilier).

Dont 18.194,35€ de taxes et 3.557,97€ d'émoluments pour le notaire.
Calcul des taxes :

300.000€ - 100.000€ x 2 (enfants) = 100.000€ d'assiette taxable.

8.072€ x 5%

+ (12.109€ - 8.072€) x 10%
+ (15.932€ - 12.109€) x 15%
+ (100.000€ - 15.932€) x 20%
-----------------------------
18.194,35€ de taxes dues au Trésor Public.

Calcul des émoluments du notaire :
6.500€ x 4,931%
+ (17.000€ - 6.500€) x 2,034%
+ (60.000€ - 17.000€) x 1,356%
+ (300.000€ - 60.000€) x 1,017%
---------------------------------
3.557,97€ de rémunération pour le notaire.
Cela peut paraître élevé, mais grâce aux abattement, les frais sont moins élevés que lors d'une succession. Cela vaut donc le coup de préparer la transmission de son patrimoine par donation ou donation-partage.

Autre mécanisme de transmission : la création d’une SCI

Une autre procédure permet également de transmettre un bien immobilier : la société civile immobilière (SCI).


Pour en savoir plus sur la SCI familiale, c’est par ici.





SCI familiale : 4 avantages pour la transmission


Une SCI familiale (Société Civile Immobilière) permet de regrouper un ou plusieurs bien immobiliers au sein d’une société qui n’a pas de vocation commerciale. Suite à cette opération, les propriétaires du bien immobilier détiennent des parts sociales d’une société. Ils peuvent les céder, les vendre ou les donner à des héritiers ou à des tiers. Une SCI peut être familiale si les statuts le prévoient et dans ce cas les associés ont un lien de parenté, ce qui offre certains avantages liés à la transmission des parts.

La création d’une SCI familiale permet d’optimiser la transmission de votre patrimoine immobilier


Facilitation de la transmission d’un bien immobilier au sein d’un couple
La création d’une SCI familiale permet au couple marié sous le régime de séparation de biens ou au couple non marié, concubin, de créer une structure commune qui détient un bien immobilier, souvent la résidence principale. Cette structure commune, la SCI familiale, est elle-même détenue par le couple. Ce couple peut alors transmettre des parts sociales de la SCI via des donations. Ces parts sociales peuvent faire l'objet d'une donation entre époux en vue de préparer la succession.

  • Réduction des frais de succession (successive)
  • La création d’une SCI familiale permet d’éviter de payer plusieurs fois des droits de mutation (taxes) liés au transfert de propriété du bien immobilier. Ainsi, la SCI détient le bien immobilier. La génération suivante peut alors recevoir des parts sociales au moment de la succession. L’entité légale propriétaire du bien immobilier ne change pas et donc les droits de mutation ne sont pas dus au Trésor Public.

  • Intégration des enfants dans un investissement immobilier
  • La SCI familiale permet d'associer un mineur au capital de la SCI et donc de l'impliquer dans un investissement immobilier. Ces parts sociales qu’il détient alors, peuvent être liées à un investissement en numéraire qu’il fait, ou liées à un bien immobilier qui lui appartenait en propre, ou liées à une donation effectuée par ses parents. Ce mécanisme de donation de parents à enfants, dans une SCI familiale, offre certains avantages fiscaux présentés ci-dessous.

  • Avantages fiscaux liés aux donations
  • Dans le cas d’une donation de parents vers leurs enfants, un abattement de 100.000€ existe tous les 15 ans. Grâce au découpage en parts sociales de la SCI familiale, il est donc possible de céder progressivement (tous les 15 ans) ses parts à ses enfants, sans frais de donation, ou en en limitant l’impact.

    Un notaire est-il obligatoire pour la création d’une SCI familiale ?

    Pour créer une SCI familiale, il n’est pas obligatoire de passer par un notaire ou par un avocat. Sauf dans un cas précis, où le bien immobilier est apporté à la SCI familiale lors de sa création. En effet le transfert de ce bien immobilier à la SCI nécessite l’intervention d’un notaire.

    Vous avez donc le choix de lui confier la création de la SCI en même temps (prévoir des frais supplémentaires de rédaction des statuts) ou de le faire en deux temps : vous créez d’abord votre SCI, puis vous passez par un notaire pour apporter un bien immobilier à cette SCI.

    Dans le premier cas, les frais du notaire seront plus élevés, mais vous pourrez bénéficier de ses conseils pour rédiger au mieux les statuts et les différentes clauses. Malgré ces frais légèrement plus élevés, il est fortement recommandé de consulter un notaire pour rédiger des statuts qui soient 100% adaptés à votre situation et aux objectifs que vous poursuivez.

    Création d’une SCI familiale en 3 ou 4 étapes

    1- Rédaction des statuts (clarification du rôle du gérant, … clauses)
    La rédaction des statuts est assez libre. C’est pourquoi nous vous recommandons de consulter un professionnel du droit, et notamment un notaire pour la rédaction.
    Il convient d’insérer suffisamment d’information sur le rôle du gérant qui peut être ou non l’un des associés de la SCI. Cela permet ensuite d’éviter une zone de flou sur son périmètre d’intervention et sur les décisions qu’il peut prendre seul ou non.
    D’autres dispositions importantes doivent être intégrées également.
    • Règles de majorité lors de votes en assemblées en fonction des sujets ou des montants sous-jacents.
    • Limitation ou non du droit de vote aux seuls parents, s'ils ont associé des enfants mineurs au capital de la SCI familiale par exemple.
    • Conditionnement des entrées ou sorties du capital aux agréments des associés.
    Il existe d’autres clauses ou dispositions qui peuvent être clés en fonction de votre situation. Votre notaire saura vous conseiller et vous aider à y voir plus clair. Il est important d'adapter les statuts à vos objectifs pour permettre un fonctionnement cohérent de la SCI.

    2- Assemblée générale de création et nomination du ou des gérants
    Cette assemblée générale permet d’officialiser la création de la SCI familiale. Elle a souvent lieu chez le notaire lors de la signature des statuts par l’ensemble des associés. Pendant cette assemblée générale, il convient de nommer un ou plusieurs gérants pour la SCI.
    Ce gérant peut être un associé de cette SCI ou une tierce personne. Ce gérant traitera les affaires courantes, et l'assemblée générale prendra les décisions les plus importantes selon les règles prévues dans les statuts.
    3- Formalités d’enregistrement et de création d’entreprise
    Suite à la signature des statuts et du procès-verbal de l’assemblée générale constituante, il convient de réaliser des démarches « classiques » de création d’entreprise.
    • Enregistrement des statuts au greffe du tribunal de commerce,
    • Publication d’une annonce légale,
    • Inscription au centre de formalité des entreprises (CFE).
    Si vous avez confié la rédaction des statuts à votre notaire, il pourra se charger de ces différentes formalités pour vous.

    4- Apport du bien immobilier à la SCI
    Il est possible d'établir l'apport du bien au moment de la création de la société. Il faut alors intégrer un acte d’apport ou d’achat. Votre notaire se charge alors de cet acte.
    Cela est donc possible pour des biens immobiliers déjà détenus par l’un des associés de la SCI ou si les associés disposent du financement nécessaire à l’acquisition de ce bien immobilier (potentiellement avec un emprunt personnel de chaque associé).
    Une SCI familiale peut être créée en amont, en vue d’acheter un bien immobilier. Les associés peuvent décider que ce soit la SCI elle-même qui emprunte auprès d’une banque. Dans ce cas, il faut créer la SCI familiale en amont. L'acquisition ou l’apport du bien immobilier se fait donc a posteriori.

    Fonctionnement d’une SCI familiale

    Il faut au minimum deux associés. La loi ne fixe aucun maximum.
    La durée de vie légale est de 99 ans au plus.
    Les décisions de gestion obéissent aux règles prévues dans les statuts. Elles régissent notamment l’étendu du mandat du gérant et les conditions dans lesquelles il est nécessaire d’organiser une assemblée.

    Imposition et choix du régime fiscal appliqué à la société

    Les associés ont le choix entre une imposition des bénéfices de la SCI à l’IR (impôts sur les revenus) ou à l’IS (impôts sur les sociétés).
    Par défaut, le régime appliqué est l’imposition à l’IR. Une SCI familiale (Société Civile Immobilière) est transparente en matière de fiscalité pour ses associés. Cela signifie que les bénéfices réalisés par la SCI ne sont pas, par défaut, imposés au niveau de la société. C'est au niveau individuel auprès de chaque associé que l'imposition a lieu.
    Chaque associé doit alors déclarer sa quote-part des bénéfices de la SCI dans ses revenus fonciers. L'imposition sur les revenus s'applique ensuite pour chaque associé. Cette imposition s'applique mêmes si l’argent reste dans la SCI pour renforcer sa trésorerie.
    La SCI peut s'endetter à sa création pour acquérir un bien immobilier, ou ses associés à titre personnel. Dans ce cas, il est préférable de conserver une imposition à l’IR. En effet, les intérêts remboursés par les emprunteurs sont des charges et sont décomptés des revenus générés par la SCI. Si la différence est négative, les pertes de la SCI peuvent alors réduire l’assiette fiscale des associés. Cela permet de réduire leurs impôts sur les revenus.
    Il est possible de choisir le régime d’imposition à l’IS (impôts sur les sociétés) à la création de la SCI ou pendant sa durée de vie légale. Attention cependant, ce choix est irrévocable ! Il n’est pas possible ensuite de repasser à une imposition sur les revenus.
    Quand faut-il opter pour cette option ?
    Il est intéressant d’opter pour une imposition à l’IS, si les associés ont un taux d’imposition marginal supérieur à 33,33%.
    Le taux de l’impôt sur les sociétés suit le schéma suivant :
    • 15% pour les bénéfices inférieurs à 38.120€
    • 28% pour les bénéfices compris entre 38.120€ et 500.000€
    • 33,33% pour les bénéfices supérieurs à 500.000€.

    Cependant, ce n’est pas suffisant pour prendre une telle différence. Nous vous recommandons de faire un bilan patrimonial et fiscal à votre notaire avant d’opter pour l'IS. Les associés sont imposés personnellement uniquement si la SCI leur reverse tout ou partie des bénéfices sous forme de dividendes. Dans ce cas précis, il existe alors une double imposition : IS puis IR.






    Bail notarié : la meilleure protection du propriétaire et du locataire


    Le bail notarié offre des garanties spécifiques lors de la mise en location d’un bien immobilier. Le risque le plus souvent mentionné par les propriétaires est le loyer impayé. le bail locatif est donc important pour prémunir le propriétaire face à ce risque, mais également pour protéger le locataire dans ses droits.

    Un contrat de bail peut être rédigé sous seing privé par les deux parties, ou par un professionnel de l’immobilier (avocat, agent immobilier, …). Un contrat d’une nature différente existe : il s’agit du bail notarié.

    Le contrat de bail notarié présente certains avantages.

    3 avantages du bail notarié

    La rédaction d’un bail notarié chez votre notaire présente 3 avantages majeurs :
    • Dates incontestables : le bail notarié a « date certaine ». Le notaire enregistre cet acte, contrairement à un contrat sous seing privé, non enregistré. Le notaire peut rendre public le bail notarié, ce qui permet de le rendre opposable à des tiers.
    • Force probante : cela signifie que le contenu de ce bail se considère comme vrai et réelle. L’acte est authentique et est donc incontestable, excepté par la procédure d’inscription en faux. Mais il faut être très prudent avant de lancer une telle procédure qui doit souligner certaines anomalies de l’acte notarié. Cela reste donc extrêmement rare.
    • Force d’une décision de justice : l’acte notarié a force exécutoire. Cela signifie qu’en cas de litiges entre le bailleur et le locataire, la procédure judiciaire est raccourcie. Par exemple, si un locataire ne respecte pas ses engagements et ne paie pas son loyer, alors le bailleur peut avoir directement recours à un huissier. Le bail notarié a la valeur d'une décision de justice autorisant le propriétaire à obtenir une saisie du montant du loyer ou à lancer une procédure d’expulsion.

    Avec un tel bail notarié, le propriétaire obtient donc de meilleures garanties, en cas de procédure judiciaire. Mais cela vaut aussi dans l’autre sens, et le locataire peut également intenter une action contre son propriétaire si ce dernier ne respecte pas ses engagements.

    Par ailleurs, le notaire s’assure que les signataires (le bailleur et le locataire) démontrent leur consentement libre et éclairé. Il apporte donc ses conseils et ses explications avant la signature. De plus, de manière impartiale, comme le demande la déontologie des notaires.

    Coût d’un bail notarié

    Un bail notarié est soumis à un tarif réglementé s’il s’agit d’un bail notarié d’habitation ou un bail notarié professionnel et d’habitation. Dans ce cas, le coût (hors TVA et formalités) s’élève à un demi mois de loyer TTC. Ce coût se partage à parts égales entre le bailleur et le locataire.

    Un bail notarié commercial n’est pas soumis à un tarif réglementé. Chaque notaire est donc libre de fixer ses honoraires. Avant de vous facturer, le notaire a l’obligation de vous présenter une convention d’honoraires détaillant son tarif.






    Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)


    L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est entré en vigueur le 1er janvier 2018. Cet impôt remplace l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

    Qui est concerné par cet impôt ?

    Tous les particuliers et foyers fiscaux qui résident en France sont assujettis à l’IFI sur tous leurs biens immobiliers qu’ils soient en France ou à l’étranger.

    Tous les particuliers et foyers fiscaux résidant à l’étranger ne sont assujettis à l’IFI que sur leurs bien immobiliers situés en France.

    Les personnes qui ont résidé à l’étranger au moins 5 ans, bénéficient d’un régime transitoire à leur retour en France. En effet, pendant les 5 premières années qui suivent leur retour en France, ils ne sont redevables de l’IFI que sur leurs biens immobiliers situés en France. Après ce délai de 5 ans, ils sont redevables de l’IFI sur l’ensemble de leurs biens immobiliers en France et à l’étranger.

    C’est la notion de foyer fiscal qui prime pour évaluer le patrimoine immobilier à prendre en compte dans le calcul de l’impôt. Sauf pour deux exceptions :
    • Couple marié sous le régime de la séparation de biens si les deux époux vivent séparément : dans ce cas, chacun des époux déclare indépendamment de l’autre son patrimoine immobilier.
    • Couple marié en instance de séparation ou de divorce qui sont autorisés à vivre séparément : dans ce cas, chacun des époux déclare de manière indépendante de l’autre son patrimoine immobilier pour l’IFI.

    Sur quels biens porte l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) ?

    L’impôt sur la fortune immobilière porte sur tous les biens immobiliers détenus directement ou indirectement (via une SCI, SCPI ou OPCI par exemple). Seuls les titres de sociétés foncières cotées ne sont pas inclus dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.
    Comme évoqué plus haut, les résidents en France doivent intégrer tous leurs biens immobiliers y compris ceux détenus à l’étranger.

    Pour les non-résidents français, l’impôt ne concernera que les biens immobiliers détenus en France.

    Comment estimer la valeur des biens immobiliers pour la déclaration de l'IFI ?

    L’estimation des biens immobiliers est de la responsabilité des contribuables. L’administration fiscale demande en effet aux contribuables de déclarer la valeur vénale des biens immobiliers. C’est-à-dire la valeur de marché que vous pourriez tirer de la vente du bien immobilier en question. Des contrôles ont lieu par l’administration fiscale pour vérifier que vous n’ayez pas minorer la valeur de votre bien pour réduire l’impôt sur la fortune immobilière dû à l’Etat.

    Il existe plusieurs moyens d’estimer la valeur de ce bien pour argumenter votre estimation en cas de contrôle :
    • Sites d’annonces immobilières : vous pouvez fonder votre estimation sur les prix de vente demandés sur les annonces immobilières. Il faut alors identifier des biens comparables dans une zone géographique adéquate.
    • Base « Patrim » qui recense le prix des biens vendus : cette base de données est publique. L'administration fiscale la met à disposition sur le site impots.gouv.fr et fournit le prix de vente de biens similaires.
    • Conseils de votre notaire : si votre bien est atypique, ou que votre patrimoine est important ou dans une zone qui a évolué de manière significative, les conseils de votre notaire pourront être utiles. Il pourra notamment réaliser une expertise officielle, qui prouvera alors votre bonne foi auprès de l’administration fiscale. Cela vous fournit un argument de poids en cas de contrôle.

    De manière générale, il convient de réviser votre estimation tous les 3 ou 4 ans. Sans mise à jour, l’administration fiscale se penchera alors plus en détails sur votre dossier pour vérifier s’il y a bien une sous-valorisation du bien.

    Des exonérations existent sur certains biens

    En premier lieu, votre résidence principale vous donne droit à un abattement de 30% sur la valeur de marché du bien. Cet abattement ne s’applique pas si votre résidence principale appartient à une SCI. En revanche, si votre résidence secondaire appartient à une SCI, vous pouvez appliquer une minoration de 10% à 20%. Cette minoration compense la moindre liquidité du bien immobilier.
    La même logique que pour la SCI s'applique à un bien immobilier détenu en indivision. Plus le nombre d’indivisaires est important, plus la décote à appliquer le sera, dans la limite de 30%.
    Les biens immobiliers que vous détenez et que vous avez mis en location permettent également d’appliquer une décote. Ce mécanisme doit inciter les propriétaires de logements vacants à les proposer sur le marché du logement. La décote tolérée selon la jurisprudence se situe autour de 20%. Les biens immobiliers professionnels bénéficient d'une exonération totale. Il faut que le bien immobilier soit nécessaire à l’exercice de la profession.
    Les bois et forêts donnent également droit à exonération à hauteur des ¾ de leur valeur. Attention néanmoins, les parts de société d’épargne forestière ne permettent pas d’obtenir d’exonération. Enfin, certains passifs sont déductibles. C’est le cas des emprunts immobiliers en cours, ou des emprunts liés à des travaux d’amélioration, de rénovation ou d’agrandissement.

    En quoi un notaire peut-il vous aider ?

    Le notaire pourra vous aider à estimer votre bien immobilier si vous manquez de données exploitables pour le faire. Nous vous recommandons de consulter un notaire si votre patrimoine immobilier est important, dans différentes zones géographiques et composé de biens de différentes natures.

    Le notaire pourra alors vous fournir des éléments d’évaluation pour chacun de vos biens. Ce qui vous permettra potentiellement d'éviter une majoration de vos impôts.

    Votre notaire vous aidera donc à collecter les éléments permettant de justifier l’estimation des biens. Il vous permet également d’apporter une preuve de bonne foi auprès de l’administration fiscale. En effet, vous aurez fait l’effort de consulter un expert de l’immobilier. Cela peut faciliter vos échanges avec l’administration fiscale en cas de contrôle.

    Enfin, l’administration fiscale ne demande pas nécessairement de revoir chaque année l’évaluation de vos biens. Sauf ceux situés dans une zone où le marché à fortement évolué à la hausse. Vous pourrez alors consulter votre notaire sur le sujet une fois tous les 3 ou 4 ans.






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